同花顺-圈子

作者 | 詹方歌

编辑 | 邢昀

3月28日晚间，风口浪尖上的万科发布了2023年业绩，同时宣布年度将不派发股息。这是万科上市31年来首次打破分红惯例。

与此同时，万科方面宣布，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。而在2018年，郁亮的年薪曾高达1253万元。

业绩推介会上，董秘朱旭表示，万科连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍。“基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。”

是怎样艰难的情况，让万科打破了31年来的传统？

财报数据显示，2023年，万科实现营业总收入4657.39亿元，净利润204.56亿元，同比双双降低。其中，营业总收入降低7.56%——这也是万科自2004年以来营收首次降低。净利润同比下降45.62%，扣非净利润下降则更为明显，为97.94亿元，同比下降50.62%。

年报中，万科方面表示净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。公司方面承认，在规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。

同时，万科也立下军令状：2024年实现交易回款不低于300亿元。

此外，万科曾为了发展第二曲线，在经营性不动产上发力。但这类资产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，需要有关融资机制成熟后才能完全解决。

据悉，2023年10月末，万科旗下印力集团的中金印力消费类基础设施REITs成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs，2024年1月，万科旗下万纬物流业，也申报了华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REITs，长租公寓REITs同样在申报中。

此前有媒体报道称，万科董事会主席郁亮曾在其朋友圈称：“一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。”

近年来，万科的财报数字与市场共冷暖，无论监管层还是市场都给予了其一定程度的宽容。毕竟在恒大、融创、碧桂园这些昔日巨头相继出险之时，万科似乎是最后的希望。

事实上，万科同样面临着债务危机。3月初，万科美元债及非标债务展期的传闻甚嚣尘上。虽然3月11日公司如期偿付了那笔名为“VNKRLE 5.35 03/11/24”的美元债，但仍未能阻止国际评级机构穆迪将其评级下调为垃圾级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。

非标债务方面，3月13日晚间，财联社报道称，已有保险机构倾向对债务期限结构作出调整，具体方案则在协商中。同日，国家金融监督管理总局发布消息，“促进金融与房地产良性循环”，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

3月28日，市场传言称万科已与保险公司达成展期协议，而新华保险副总裁、总精算师兼董事会秘书龚兴峰则对财联社记者表示：“现在正在进行中，没有什么达成达不成的”。留给外界诸多想象空间。

可以确定的是，如果市场持续低迷，销售回款仍旧疲软，那么万科能依靠的资金只能来自融资端。此时有两个问题显得格外重要，万科的混合所有制身份究竟能争来多少来自国资的支持？诸多的经营性资产又能否通过REITs上市的方式实现资金流转？