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一线楼市春节档“淡季不淡”,楼市“小阳春”将在3-4月兑现
0人浏览 2024-02-22 15:49

文丨秦佳丽‍‍‍

编辑丨李壮

稳楼市政策正在超预期释放。2月20日,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下调25个BP至3.95%。而在农历新年前夕,四大一线城市已对限购政策实施局部松绑。 

多位一线城市置业顾问向本刊表示,受益于节前政策利好及低基数,其负责楼盘在春节假期呈现阶段性升温迹象。 从企业布局来看,更多地方国企开始跻身一线城市头部阵营。 

有业内人士认为,伴随5年期LPR大幅调降,楼市已经迎来“政策底”。 如果后续网签数据能够持续回温,楼市“小阳春”将在3月底至4月份兑现。 

稳楼市政策超预期

一线楼市春节日均销量升温

和房贷利率相挂钩的5年期LPR利率下调25个基点以来,一线城市商业房贷利率也同步调降。以利率向来居高不下的北京为例,北京丰台区某头部房企项目置业顾问常旭(化名)向本刊证实,目前北京城六区内首套房贷利率调降为4.05%,二套为4.55%;非城六区首套房贷利率调降为3.95%,二套调整为4.5%。据其介绍:“按照最低利率计算,假设100万元商业房贷、还款期限30年,一个月能省下150块左右,总共能省下大概5万块。” 

由于政策新近出台,常旭介绍,目前(截至2月21日)其所负责项目的到访量及咨询量尚未掀起水花,市场反应需要时间。“年前北京对降首付等方面释放了一波政策利好,当时市场的确有反响,成交情况有明显提升。最近很多客群刚刚回京,市场反应还需要一段时间,政策效果应该会有一定滞后。” 

实际上,受返乡置业、假期出游等因素影响,春节假期为一线城市的传统销售淡季。不过,受节前系列提振政策及低基数影响,2024年春节假期一线城市的成交数据呈升温迹象。 

北京市通州区某国企项目置业顾问王银(化名)向本刊表示,通州区“双限”政策取消后,客户到访量明显增加。农历新年期间,其所在项目也轮流值班侯客。“大年初三那天我值班,接待了十几组客户;整个春节假期,项目认购数量大概十几套。” 

大年初十正式开工当天,王银对一组年前的蓄客记忆犹新,“这组客户去年年底就有在通州买房的意向,现在有了购房资格,因为工作的地点距离项目比较方便,这次下班了特意过来看看。这类以前被拦在限购门槛外的客户,是目前观望通州楼市的主力军。”王银表示,“按照‘双限’政策,以前在通州购房普遍需要3年社保或纳税要求,现在只需要一个劳动关系证明。虽然具体细则还没有明确,但总归是利好,等春节收假、客户陆陆续续回京,今年应该也会像往年‘小阳春’那样拉升一波行情。” 

北京通州区执行近9年的“双限”政策曾有“史上最严限购令”之称。在通州区落户和就业的家庭想要购买商品住房,除了需要符合北京整体限购政策,大多还需要满足在通州落户、社保或纳税需满3年的要求。直到2月6日,北京市住建委和通州区政府解除“双限”,购房客群符合北京整体限购政策即可。 

北京优化通州购房政策外,一线城市在春节前夕集体松绑限购。其中,广州对120平方米以上的住宅放开限购;上海松绑外环以外非本市户籍单身人士限购;深圳实施落户即可购房,非深户籍人群社保或所得税缴纳年限从5年降至3年。叠加2023年底四大一线城市打出的“降首付、降利率、调普宅标准”组合拳,市场需求端迎来密集提振政策。 

位于深圳龙岗区某品牌房企项目置业顾问罗瑞(化名)向本刊表示,由于其所在项目即将加推新盘,节后开工的客流量确实比年前大,正月初九当天其负责项目的到访量接近30组,实际成交量也有所上升。在罗瑞看来,限购政策松绑显然为深圳楼市起到提振作用:“之前因为社保年限不够,很多有意向的客户缺购房资格,这类客户容易在这个时候选择出手。” 

不过,在罗瑞看来,目前深圳升温是阶段性表现,想要判定整体市场是否已经触底回升,还需要观摩这种升温行情能够持续多久。“目前市面上能选的房子比较多,很多客户也会来回对比,存在观望心理;市场也容易出现部分楼盘持续火爆、部分楼盘冷清的反差现象。” 

机构统计报告显示,今年春节楼市处于缓慢修复阶段,整体表现平淡。据中指研究院数据,其间25个代表城市新房日均成交面积较去年春节假期下降约27%,不过,一线城市日均成交面积同比增长108%。其中,上海、深圳、广州的日均成交面积分别为0.44万平方米、0.32万平方米、0.15万平方米,较去年春节假期增长126%、125%、87%。 

本刊了解到,农历新年期间多数楼盘奉行“春节不打烊”,置业顾问轮流值班候客。保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、中海地产等龙头房企均在一线城市推出春节促销活动,通过限定特惠房源、家装礼包、购房送物业费等方式吸引客源。比如,龙湖在深圳推出“龙湖过龙福年——新春不打烊”活动,部分楼盘实施八八折优惠、限定房源八五折秒杀。 

一线楼市的春节营销成绩,还体现在部分开发商的热销海报上。万科深业“湾中新城”项目公布一张海报显示,春节期间累计接待1200组客户来访、销售40套;越秀地产广州区域表示接待了超过3000组来访、完成5亿元销售业绩。 

新增房源入市带动交易回升

地方国企亮相一线梯队

在业内人士看来,一线城市春节假期成交情况一定程度上取决于前期新盘供应节奏。上海中原地产首席分析师卢文曦向本刊表示,与去年相比,2024年春节假期上海新房的成交量的确有增加,这与市场供应节奏密切相关,现在上海每月都有一批集中供应的楼盘,供应速度快,因此成交量也大。 

“今年春节上海的新房市场的成交量大概3000多平方米,与去年1000多平方米相比,增量很明显。但是结合常规春节的交易数据来看,普遍在1万平方米左右,对比之下今年假期的成交量不算高。”卢文曦补充道。 

本刊了解到,赶在春节前,上海优化非沪籍单身人士限购的同时,积极推出了2024年第二批新房。网上房地产信息显示,上海该批次上线了4632套房源,备案均价为74604元/平方米。其中,绿城外滩兰庭项目、保利滨江天珺等4个项目备案均价均超过“10万+”门槛。 

聚焦高能级城市的房企布局,在北京、深圳两大核心城市,房企销售回款向少数公司集中的趋势仍然延续。本刊查询克而瑞榜单统计,2024年1月,由大兴发展、中海地产、城建发展构成的北京房企权益销售规模TOP3阵营,成交金额合计81.39亿元,较去年同期TOP3阵营增长46.68%;由深铁置业、鸿荣源、华润置地构成的深圳房企权益销售规模TOP3阵营,成交金额合计37.69亿元,较去年同期TOP3阵营增长68.86%。 

在“强者恒强”趋势下,更多地方国企现身一线城市头部梯队。由于新增房源集中入市,大兴发展、浦开集团分别以38.11亿元、63.7亿元的权益销售额位居今年1月份北京、上海销冠。其中,“新面孔”浦发集团登顶上海楼市销冠,得益于旗下浦开云璟项目的强劲销售。据了解,作为新近入市的热门红盘,浦开云璟项目紧邻浦东足球场,1月份项目销售套数达到619套、销售面积6.95万平方米,销售金额达62.99亿元。 

如果把观察范围扩充至百强房企销售表现,今年1月楼市仍处于低位调整期。据中指研究院发布的房企销售业绩榜单,2024年1月份百强房企销售总额为2815.3亿元,同比下降33.3%。不过,历经行业洗牌,当前房企头部阵营开始趋于稳定,央国企及部分优质民企韧性较强。今年1月,“保万招”分别以203亿元、193亿元、121.4亿元的销售额占据TOP3;此外,绿城中国、华润置地、中海地产、滨江集团4家房企的销售额也达百亿元。 

楼市“小阳春”或推迟显现

3月底有望迎来成交高峰

目前一线城市项目仍在稳步推盘。比如,深圳住建设局?此前发布的一季度计划入市商品房清单,今年前3月待入市项目共有19个,共计12386套,预计供应房源面积117.5万平方米,中海新都荟、卓越九珑等网红项目已拿证入市。 

与此同时,不断优化的供需两端政策致力于推动房地产市场企稳。在业内人士看来,伴随城市房地产融资协调机制下白名单项目逐渐落地,叠加近期五年期以上LPR大幅下调等提振政策,今年“小阳春”兑现的可能性较大。 

卢文曦就此表示,目前政策层面对房地产市场的呵护非常直观,商业银行对白名单项目的批复很快速,五年期以上LPR下调25个基点超过市场预期,让购房人能减少总支出,对购房心理有很大推动作用。 

“现在几个一线城市都对限购做了不同程度的优化,为提振市场做铺垫。今年小阳春出现的关键需要看接下来市场的恢复程度。”卢文曦介绍,“比如,常规情况下,上海周一至周五的二手房网签套数在500套左右,周末可以达到600~700套。从新近(正月初十)数据来看,上海的二手房的网签套数大概404套,已经有比较明显的恢复。如果后续的网签数据持续回温,今年的‘小阳春’兑现的可能性很大。” 

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示,此次LPR超预期下调,即央行在年初通过“降成本”的方式将政策红利一次性释放给购房者,不论是月供比较敏感的刚需购房客群,或是存在“卖一买一”需要的置换客群,都能够在需求端产生较大的提振作用。 

在李宇嘉看来,目前楼市已经迎来“政策底”:“目前各类该有的政策已经大体释放完毕,与降息相比,其他政策很难有‘降成本’这种直观的效应。之前很多客户观望情绪浓厚,现在政策一步到位,能够促进需求释放。” 

他补充道,尽管当前居民收入预期较为疲弱,但与结婚、入学、养老等伴随的置业需求始终客观存在,叠加政策利好并参照历史规律,3月份通常会迎来一波成交高峰:“今年‘小阳春’依然会来临,不过考虑到春节长假较晚及去年高基数影响,可能推迟到3月底至4月份政策效果才会逐步显现。” 

(文中提及个股仅做举例,不做买卖推荐。)


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