同花顺-圈子

　　晚上好呀，我是简七编辑部的卫星~

　　今天一大早，央妈就宣布了一条重磅消息：

　　5年期LPR下调25个基点，幅度创下历史之最；1年期LPR维持不变。

　　最新1年期LPR利率为3.45%；5年期LPR利率为3.95%。

　　图源：央行

　　身上背了76万房贷（期限还剩20年）的我，看到这条消息，赶紧拿计算器敲了敲：

　　之后的月供减少98元，一年能省1100+，每个月又能吃顿好的~

　　这就来和你聊聊：

　　1）LPR是什么？

　　2）下调的原因有哪些？

　　3）降息对我们有啥影响？

　　*已经了解LPR的朋友可以跳过第一部分哦～

　　01 LPR是什么？

　　LPR全称是「贷款市场报价利率」，每个月20日（节假日顺延）更新一次。

　　它是18家银行共同报价，去掉最高价和最低价后，平均下来形成的借钱成本，更加市场化。

　　LPR分为两个期限品种，「1年期」和「5年期以上」——

　　贷款期限在5年及5年以内的，以1年期LPR为基准，比如企业贷款；

　　5年以上的长期贷款，以5年期以上LPR为基准，比如我们普通人买房。

　　当前，新发放的商业房贷都按「定价基准LPR」的变化走：

　　房贷利率=LPR利率±加点-首套房下限

　　加点有银行、央行和地方的参与——

　　银行方面，个人信用低，利率就高些；信用好，就能低一点。

　　央行这边，为了鼓励刚需住房，首套房可以比LPR低0.2%*，二套房会在LPR的基础上加0.2%。

　　*少数一、二线城市利率下限高于全国水平。比如上海首套房最低利率为LPR-0.1%，二套房为LPR+0.3%

　　此次调整后，全国层面首套、二套房最低贷款利率为3.75%、4.15%。

　　并且，从22年9月起，新房价格连续3个月下跌的城市，还能自行设定首套房的利率下限。

　　一些城市的首房利率可以突破下限0.4%-0.6%。本次下调过后，南宁、中山等地区的首套房贷利率可低至3.3%~3.4%。

　　这样的利率，称得上史上最低了。

　　如果你和我一样，已经背负了存量房贷，那么要等到合同约定的「重定价日」之后，才能享受到优惠。

　　每次重新定价，定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」，定好就会延续一整个周期。

　　一般银行会默认两种选择：

　　1）每年1月1日

　　2）贷款放款日对应的每年对月对日

　　对多数人来说，重定价日是每年的1月1号，也就是说，今天的LPR下降，和今年的还贷额没有关系，明年才能得到利率减免；

　　假设你的「重定价日」是每年的3月1日，最快下个月就可以看到调整了。

　　另外，涉及到LPR的是商业贷款利率，和公积金贷款利率无关，有调整的话，央行会单独公告。

　　最新（2022年10月1日）的公积金房贷利率是首套3.1%，二套3.575%，仍然比降息后的商贷低，买房时咱们最好用足公积金额度，应贷尽贷。

　　以及，要是你用固定利率贷款，还贷期间利率始终不变，就和LPR的调降无缘了。

　　02 为什么降息？

　　这次降息，有两个亮点：

　　非对称：只降5年期贷款利率，明显是冲着房贷来的，给大家买房再减减负。

　　幅度大：今天0.25%的下降程度，是过去一年半的总和，可以说剂量挺猛的。

　　为啥央妈着急对着房产开猛药呢？

　　一方面，利率下降有空间。

　　其实从去年11月起，市场就开始期待降息，债券收益率一降再降，买了债基的小伙伴都赚到了。

　　图源：英为财情

　　不过，由于海外美元利率都有5%+，咱们降息太快，会加速资金流出，导致人民币贬值。

　　等到今年，美联储的降息基本板上钉钉，我们政策回旋的余地也就更大了。

　　并且，假设去年四季度降息，开年之后，存量贷款（重定价日多数默认1月1日）利率下降，会加重银行的经营负担。拖到明年调整，也让银行有了喘气的空间。

　　另一方面，借钱的人少了。

　　这两年经济下行，不少人收入减少，或者不稳定，而支出端（比如房贷）是刚性的。

　　所以从去年起，大家都忙着提前还贷，主动去杠杆。

　　2023年底，个人住房贷款余额38.2万亿，同比-1.6%，连续 3 个季度下降。

　　这也意味着，大家能拿来改善住房、提高消费的钱在减少。

　　社会运转中，一个人的消费是另一个人的收入。

　　一旦「收入降低→缩减消费」的负反馈形成，进而会影响到企业的营收、招聘，对经济产生负面冲击。

　　所以，降息可以给买房人减轻负担，让大家手上多点钱，促进消费的进一步恢复。

　　另外，要是今天的药效还不够，未来利率还有继续下调的可能。

　　经济学家伍戈做过统计，上市企业的利息成本比投资回报率高出0.5%。

　　企业家一投资就亏钱，扩张的积极性自然不会高。得等实体的回报率高于借钱成本，才有开搞投资生产的意愿，这就需要利率足够低，才有吸引力。

　　图源：公众号「伍戈经济笔记」

　　03 降息对我们有啥影响？

　　最后，再来聊聊降息对咱们生活和投资的影响。

　　先说地产。

　　有机构（中指研究院）调查，大家不想买房的主要原因是：

　　认为房价还会跌、政策继续放松、首付资金不足。

　　也就是说，从成本的角度推动买房人入市，有作用，但不多。房价涨起来，产生赚钱效应，大家才敢入场。

　　所以，哪怕去年限购、限售政策不断，各地的销售数据、房价走势都很拉跨。

　　不过，房价缓慢下跌的过程中，也有新的变化：

　　比如二手房的成交量上升明显。不少房东为了脱手，愿意被砍几刀，走「以价换量」的路子。

　　再来是强调底线思维。以前，很多人买房看中的是投机属性，高价买入，更高价卖出。现在房价下行，这条路是走不通了，如今买房，不少人优先看中房子的收息特性。

　　前不久，广州的收租神户型火了一把，一年内从300万涨到350万。

　　这套房被改造成了12个单独房间，每间1000元，粗略算算一年收租14万，租金回报率达到4%，超过不少理财收益。

　　图源：贝壳找房

　　不过树大招风，房子有违建的嫌疑，后续可能会整改。但也能看到，利率下行的背景下，买入高租金回报率的房子，不失为一种投资选择。

　　这些投资客的涌入，也会给楼市带来增量资金。

　　再说债市。

　　利率和债券价格是反向的。正常来说，利率下降，利好债市的表现。

　　去年年底，市场就有降息预期，加上当时股市不好，避险资金的涌入，推高了债券价格，也让10年、30年国债收益率创下历史新低。买理财、债券基金的小伙伴，应该都收到大礼包了。

　　图片说明：国债收益率创下历史新低；图源：英为财情

　　要注意的是，利率也和经济的修复情况息息相关。如果接下来经济复苏比较快，企业、用户都愿意投资、消费，对资金的需求大，利率或许会上行。

　　咱们可以关注一下利率走势，了解潜在「风险」，做好资金配置。比如你担心波动的话，可以多买些短期债基，回撤会比长期债基来的小~

　　最后说说存款。

　　去年，银行存款利率一路下行，拿三年期存款来说，国有大行的利率只有「1」字头了。

　　今年，存款利率大概率还是要降的，主要是银行「净息差」扛不住。

　　银行的收入，主要靠存款和贷款之间的利息差。这两年，银行给实体经济让利、输血，像是降低贷款利率、减少收费，削弱了银行的赚钱能力。

　　截至去年三季度，银行的净息差只有1.73%，不仅创下了十年新低，也低于监管部门定下的1.8%「警戒线」。

　　数据来源：光大证券

　　净息差太低，不利于银行的稳健运营，也会影响到银行继续支持实体经济的积极性。所以，贷款利率下降，存款利率基本上也跟着调低。

　　值得注意的是，一些农商行、村镇银行为了抢客户，会给出更高的收益。经济低迷的背景下，高利率也对应着高风险。咱们还是尽量选择靠谱的银行存钱（国有银行，实力雄厚的股份制银行等），减小「暴雷」的可能。

　　好啦，新年的第一次降息就和你聊到这里，晚安~