同花顺-圈子

文/刘工昌

12月14日，碧桂园发布公告称，碧桂园方、万达商管集团及珠海万赢于12月13日订立协议，碧桂园间接全资附属公司金逸环球有条件地同意向珠海万赢或万达方指定方出售珠海万达商管1.79%的股份，代价约为30.69亿元。

此次交易碧桂园实际上是亏损了约1.6亿元，但却毅然而行，原因在于，碧桂园正处于债务重组的关键阶段，这次股份转让将为其带来一笔救急资金。

碧桂园在公告中称，金逸环球根据协议收到的目标股份出售款项净所得，将用于境外重组。

这意味着，碧桂园正式启动境外债务重组。

还有多少债要偿还？

2023年8月7日，碧桂园就未能兑付两笔总计2250万美元的美元债券利息，引发信用危机。

10月10日，碧桂园官方宣布无力偿还一笔4.7亿港元的到期境外债务，同时也预期将无法在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务。

堂堂千亿房企，竟连4.7亿港币都拿不出来了，碧桂园的此番表态让所有人对其当前境况担忧。那么真实情况如何呢？

澎湃新闻称，目前碧桂园的现金储备方面，截至2023年上半年，碧桂园共有现金余额约1305.69亿元，同比减少169.81亿元，其中现金及现金等价物约为1011.15亿元，受限制现金约为294.54亿元。

按理说它还有千亿现金及等价物，即使除掉限制现金300亿，也还有700多亿，怎么连4.7亿港币都拿不出了呢？

这是因为地方政府对项目层面预售资金监管的限制，削弱了房企将现金用于偿还房地产项目公司以外债务的可能性。此外，也有其他财务条约禁止提取和动用项目层面资金。

因此，手握千亿流动性的碧桂园，到了2023年10月10日突发公告称，截至该公告日，该公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项。

而从资产与债务比方面，2022年底碧桂园总资产17444.67亿元，总负债14348.94亿元，净资产3095.73亿元。可到了2023年又有变化——2023年中报披露，2023上半年，碧桂园总资产约1.6万亿元，相比2022年末的1.7万元略有减少；而总负债则从2022年末的1.44万亿元，降至2023年6月末的1.36万亿元；净资产从2022年末的3096亿元，降至2544亿元。

从上表看来，碧桂园总资产总负债净资产都在下降，其中净资产下降得尤其明显，但就总负债率而言，碧桂园并不须特别担心。

碧桂园真正要面对的首先是流动性困境。

流动负债方面，相比2022年末，2023上半年碧桂园的贸易及其他应付款、优先票据、银行及其他借款均有不同程度上升，分别上升了111亿元、76.65亿元、83.2亿元，为4485亿元、114.9亿元、695.2亿元。

合同负债则下降了600多亿元，从上年末的6682亿元降到6036亿元。

从非流动负债来看，相比2022年末，碧桂园的银行及其他借款、优先票据等债务则降低了一些。

就是说，碧桂园合同负债与非流动负债有所降低，但流动负债却在上升，这实际上意味着碧桂园是依靠负债来维持流动性。从负债结构来看，碧桂园的短期债务压力确实较大。

美元债方面。碧桂园目前存续的美元债共15只，存续余额约99亿美元，其中约67%是5-10年期限，约33%是10年以上期限。剩余期限分布上，5-10年到期的大概有20亿美元左右，占比第二多；未来1-3年到期的大概50多亿美元，占比最多；1年内到期的美元债大概10来亿美元，排名第三；有一笔票面利率为8%，发行规模为10亿美元的债务将于2024年1月27日到期。

图表来源|企业预警通 ①

从碧桂园美元债的状况看不是太严重，因为绝大部分都是5年甚至10年以上的长期债，

外争宽限内争销售

面对如此状况，碧桂园采取的方法一个是债务重组，另一个是债务延期。

债务重组方面，碧桂园已经与九家境内债券持有人达成协议，将对九只境内债券进行展期三年。具体而言，债券到期后的前三个月，碧桂园将分别支付2%的本金；第12个月支付10%的本金；第24个月支付15%的本金；30个月支付25%的本金；第36个月支付剩余44%的本金。

债务延期方面，8月14日，境内主体碧桂园地产就宣布旗下11只境内债停牌，包括“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”、“21碧地04”、“22碧地02”、“22碧地03”、“19碧地03”、“20碧地03”、“20碧地04”、私募债“16碧园05”，以及腾越建筑发行的“16腾越02”。

随后，除“22碧地02”、“22碧地03”外，其余9笔债券全部完成了展期，涉及本金共计约147亿元。而“22碧地02”、“22碧地03”两笔债券本应于12月13日支付在2022年12月13日-2023年12月12日期间的利息，同时认沽期权也将生效。

最新消息是，经过讨论，大多数持有人都被说服放弃进行赎回。同时，债权人也同意不要求立刻还款。这让碧桂园避免了出现首次境内违约。而对于境外债务方面，碧桂园也有所进展。港股建滔集团的全资附属公司永恒信贷有限公司曾向碧桂园提供了18.8亿港元的贷款，将于今年12月还清。此外，碧桂园还通过发行新股的方式筹集资金，抵消应付永恒信贷的款项。

碧桂园的自救也在持续进行。

12月8日，碧桂园官方微信发布题为《碧桂园12月集团管理会议：坚定信心 勇毅前行》的文章称，当日，碧桂园集团召开月度管理会议。集团董事局主席杨惠妍在会上表示，未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。杨惠妍透露，未来的12个月，交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套。

先看保交付。2023年12月4日，碧桂园官方微信发文称，截至11月30日，碧桂园2023年已累计交付房屋50万套，累计交付面积约6043万平方米。交付项目涉及31个省份，240个城市，其中山东、山西、江苏、安徽、广西部分项目提前交付，河北、湖北、湖南部分项目全部交付完毕。杨惠妍透露，未来的12个月，交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套。

2022年，碧桂园交楼大约70万套。同期，TOP50开发商交付的房屋约400万套，碧桂园一家占比是17.5%，是第二名万科的1倍多。仅碧桂园一家的交付数量，便相当于万科、恒大、融创等三家之和。今年上半年，碧桂园交付量27.8万套，稳居行业第一，超过融创和保利发展的总和。

时代周报记者查年报时发现，碧桂园保交付资金额度庞大。截至2022年底，碧桂园可动用现金余额约1475.5亿元。其中，受限资金规模是192.7亿元。此外，还有406.7亿元的现金为预售监管资金，二者相加规模接近600亿元。碧桂园内部人士透露，“目前，受限的预售监管资金的规模有上千亿元，保交付是没有问题的。”

保经营主要就是保销售，这是碧桂园最重要的自救手段。

2022年6月，碧桂园总裁莫斌在内部会议上表示，要继续用高压态势来实现开源节流，全力以赴保证企业稳健经营。“没有销售，一切等于零”，莫斌指出，针对区域的目标缺口，碧桂园成立了3支由高管亲自挂帅的专攻队，帮助一线更好地完成目标任务。②

2022年，碧桂园销售均价下滑至7600元/平方米，在营业收入、净利润、营业利润等核心指标都录得负值的情形下，碧桂园被迫抑价换量，获取宝贵的现金。2023年一季度，碧桂园实现合同销售金额718.7亿元，呈现企稳恢复态势。进入二季度后，房地产市场急转直下。

中指研究院发布的《2023年1~11月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，销售榜单前三强保利发展、万科、中海地产前11月销售额分别为3995亿元、3430亿元和2870亿元。排在第四名的华润置地，前11个月销售额2860.3亿元；第五名是招商蛇口，共实现销售额2708.6亿元。

12月6日，碧桂园发布2023年11月未经审核营运数据。公告显示，11月单月，碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约61.1亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约58万平方米。根据公告数据计算，2023年前11个月，碧桂园实现权益销售金额约1674亿元。

碧桂园则已退出销售TOP5强阵营，而且销售不及保利发展的一半。而2022年1~11月销售榜TOP5强分别是碧桂园、保利发展、万科、绿城中国、中海地产。可以想见碧桂园销售压力有多大。2023年8月11日，碧桂园（02007.HK）发布署名董事会主席杨惠妍和总裁莫斌的致歉函称“虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖。”

为此，碧桂园成立由杨惠妍任组长的专项工作小组。8月10日，碧桂园管理层将28个区域总裁全部召回到总部开了为期一天的闭门会议，部署后续保交付、资产处置等事宜。时代周报报道称，后续债务重组将成为碧桂园的工作重心。

房地产行业的逆转和销售疲软是导致碧桂园困境的根本原因。据公告透露，2023年1-9月，碧桂园的权益销售金额同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。单月销售数据更是惨淡，9月份的权益销售金额仅为61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%。这些数据显示，碧桂园面临着销售困难和严重的经营压力。

销售端疲软、资金持续流出偿债，导致碧桂园现金流消磨殆尽。

现金流方面，此前的中期报告显示，2023年上半年碧桂园的现金及现金等价物为1011亿元，比2022年末的1283亿元减少200多亿元。净利润方面，2023上半年，碧桂园的归属净利润为-489.3亿元，对比2022年6月30日半年度的净利润约人民币19.1亿元，2023年6月30日止半年度之净亏损介乎约人民币450亿元至人民币550亿元。

碧桂园当时说：公司遇到了自成立以来最大的困难。碧桂园反思了自己，比如对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等。③

关于提升销售，碧桂园管理层强调，一是要把握12月销售关键节点，加大现楼去化，调动全民营销，努力突破专项盘活，促进现金的回笼。二是要盯紧年末回款，做好年底逾期应收款的清收。同时，筹备开门红供货及销售安排。

在保信心方面，从2023年7月至今，在现金资源紧张的情况下，碧桂园还是坚持完成了“21腾越建筑MTN002”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元。还不了的与债权人达成延期或债务重组协议，其目的是为了“保信用”。

实际上，Wind显示，2020年与2022年，碧桂园筹资活动中的现金流净额呈大幅流出状态，流出总额超1257亿元。同期，碧桂园的有息债务总额净减少额度接近1000亿。这意味着，在融资环境极其恶劣的情况下，碧桂园虽然出现大幅亏损，但仍在积极兑付，还以内部自有资金偿还了近千亿债务的偿。

内部结构上，碧桂园也通过调结构、降工资等手段进行调整。2023年12月5日，记者获悉，碧桂园再度进行组织架构调整，合并14个区域公司为7个新区域。对此，碧桂园方面表示，在当前行业形势下，本次调整旨在进一步提升组织与业务的适配度，推动管理扁平高效，可用资源协同互补，优秀人才人尽其能，全力确保“保交付”战略目标的实现。④

12月12日，碧桂园发布自愿公告，结合行业和公司实际经营需要，公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀主动提出降低薪酬请求，并已于2023年11月1日与公司签订董事服务补充协议及补充委任函，将作为董事的最新年度薪酬调整至12万元，即月薪1万元。公告显示，杨惠妍、莫斌、杨子莹、陈翀调整前的年薪分别为37万元、300万元、200万元和37万元，调整后4人的年薪均为12万元。数据显示，至2023年高管薪酬较2021年下降86%，这些高管包括公司总部副总裁、职能中心总经理及以上高管、区域总裁。

另外，碧桂园已取消所有高管配车，确有工作需要时通过申请公务派车或使用自有车等方式实现车辆费用集约管控、成本降低，对于包含原高管配车在内的所有集团公车，通过内部公开竞拍与对外工抵化债等举措进行资产盘活。此外，包括高管体检报销、高管免费食堂等待遇亦均予取消。

坚决选择不躺平

从2022年到2023年1月，碧桂园获得的授信额度超3,000亿元，位居民营房企授信额度前列，在其之后的美的置业的1,000亿元。

增信发债方面，在中央高层提出扩大对房企增信支持的指引之后，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，亦成为为数不多能同时获得中债增提供增信及央地合作提供增信的民营房企。

股权融资方面，在2022年底高层发表支持优质房企股权融资的信号之后，碧桂园、万科等头部房企率先宣布配股或定向增发的计划。其中，民营龙头房企碧桂园最快完成配售筹资，打响房企股权融资第一枪，

据Reorg消息，中国监管机构初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质开发商名单，碧桂园、龙湖、金地、新城、美的等房企在列。

回望2022年房地产销售数据，政策供给端不断支持为碧桂园为首的优质民营房企开路，不仅是对房地产行业长远及稳健发展给予充足的信心，亦是对优质民营龙头房企基本面和持续经营能力的认可。

据中指院数据显示，在2022年中国房地产企业销售业绩TOP10中，获得各方支持的碧桂园，销售额及销售面积依旧位居第一。

截至2023年1月12日收盘，近一个季度，碧桂园港股通资金净流入额达23.18亿元，排名第8位。值得一提的是，碧桂园是唯一一家挤进前十的房地产企业（如下图所示）。

经历2022年先抑后扬的调整之后，2023年房地产行业供给侧支持已到位，需求端正在加速恢复，拥抱业绩韧性十足及估值魅力凸显的优质的房企成了市场共识。⑤

今天的碧桂园在融资与债市方面仍能得到银行机构的大力支持。12月1日，界面新闻从广发银行获悉，该行当天召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，与房企代表共同探讨银企双方房地产业务未来发展方向，新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表参会。

“出险”房企出席，非常罕见。

从公开报道看，这或许并不是碧桂园近期首次参加银行组织的房企座谈会。市场消息称，碧桂园近日获邀参加了工商银行组织的房企座谈会。

对于债务化解，10月10日，碧桂园发布公告称，将积极推进境外债务管理措施，公平公正地制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估公司的资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。

近期，部分房企获得第二支箭的支持。从融资成本看，2023年由“第二支箭”增信的民营房企债券融资成本均低于4.7%——这个利率对于民营房企来说，很不错。

至此我们对碧桂园现状做了一个简单的解析。

作为坚挺至今的房企代表，它能否熬过这一关，对市场信心影响至关重要。碧桂园的走势，是中国房地产行业的困局能否化解的关键事件。

一方面，金融机构、银行、境内外投资者极度关心，一家受到政策支持且经营无虞的示范性房企，是否能获得续命弹药。更重要的是，对于购房者而言，在政策利好之后、市场信心扭转之际，昔日第一房企假若搁浅，也将影响市场信心。

与选择躺平不同，碧桂园自身一直没放弃各种努力，在销售如此艰难的情形下，碧桂园仍坚持以难得的自有资金维持了保交楼与保信用的基本面，是坚守至今仍未实质性违约的少数民企。为此公司实控人降薪节流，最大的实控人杨氏父女前后拿出410亿来维持公司的正常运转，据说他们总共从公司分红也就420亿左右，也就是说，他们实际上是把几乎所有的分红都拿出维持公司的运营。

必须承认，碧桂园所面对的困境非公司不努力或战略出错所致，是整个房地产市场的大环境使然。但既然碧桂园选择了这个市场，就必须要靠自己一己去承担 

[引用]

①（再有大动作！碧桂园能否力挽狂澜？2023-12-07 07:11 杠杆游戏，作者张银银。）

②（46亿！碧桂园一把赎回年内到期债券  华尔街见闻2022-06-15 ）

③（再有大动作！碧桂园能否力挽狂澜？2023-12-07 07:11 ）

④（碧桂园4高管降薪 最高由300万元降至年薪12万元每日经济新2023-12-14每经记者 黄婉银）

⑤（2023年优质民营房企是主线，龙头碧桂园依旧可期香港财华社2023-01-13 文：沈大班）