同花顺-圈子

　　事件：8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布政策：1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限（首套住房最低首付款比例政策下限30%→20%；二套40%→40%）；2）二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR+60BP调整为LPR+20BP；首套下限仍为不低于相应期限LPR-20BP；3）9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可选择新发放贷款置换存量房贷，或协商变更合同约定利率水平两种方式，调整存量首套住房商业性个人住房贷款。

　　1、存量按揭利率政策的重点

　　几个核心点：1）只降存量【首套房】按揭。2）借款人得提出申请（不是一刀切）。3）可以原机构借新还旧or直接协商调整合同利率。4）利率底线要求：【原贷款发放时】首套房最低利率（不是现在最新的利率）。

　　央行原话：不得低于【原贷款发放时】所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

　　比如：如果贷款发放时当地下限利率lpr+50bp，a客户lpr+100bp，b客户lpr+50bp。现在该地下限lpr-20bp。那么a客户最多调到lpr+50bp，b客户不能调。

　　也就是当时因为按揭额度供不应求，导致一小部分业务提价的，可以把这个提价部分让回去。银行按揭价格一般随行就市，某个时段发放的按揭加点并不会超过当地下限太多，再次注意最多也就能调到【当时、当地】的下限，因此，可下调幅度非常有限。

　　从政策原文看，直接受益群体是首套房、但是没那么优质当时没享受到最低加点的客群。实际是让信贷紧张期银行通过按揭多赚取的利润定点释放给这部分居民。“房住不炒”、“支持刚性需求”的原则仍在。对于北京、上海等核心区域首套房近年已经按照最低贷款利率执行的城市，该项政策对区域内银行利率几乎没有任何影响。

　　2、降首付比及下调二套房房贷利率

　　今天影响更大的是全国首套和二套首付比率以及二套加点下限下调，首套20%，二套30%，幅度确实不小，为刚需和改善型需求降低门槛。接下来就看因城施策的情况，一线已经执行了认房不认贷。

　　从政策工具箱的剩余空间来看，与上一轮的地产宽松周期相比，限购政策及社保要求目前尚未完全放开（多数城市仍然是本地限购两套，外地限购1套）。

　　3、存量按揭政策对银行实质的负面影响要好于预期

　　影响测算：目前商业银行总资产335万亿，按揭按揭38.6万亿，估计22Q3前发放的32万亿，按照首套80%，涉及按揭26万亿，占商业银行总资产8%，按照某媒体平均下调80bp算，影响息差约6bp。这两天一年期以上存款平均降15bp，对银行息差正贡献约6bp，两者基本抵消。

　　实际影响远小于80bps：关于今晚新闻“接近监管人士对第一财经表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。” 这个比例可能的测算逻辑：存量按揭利率4.8%左右-最新的首套房按揭利率（4.2%-20bps）=80bps。问题有两点：一个是包含了所有的客户，一个对标的是最新的首套房最优按揭利率。

　　从央行Q2货执报告，到这次存量按揭利率调降政策的落地，都一定程度体现了央行对银行利润的呵护。银行作为跨周期经营的金融机构，其经营稳定对国内中长期经济发展至关重要，上半年很多上市银行营收已经呈现负增，当前经营状态不可持续。

　　4、存款利率下调

　　据新闻报道，多家全国性银行将下调存款挂牌利率，1年期-10BP，2年期-20BP，2年期/5年期-25BP。

　　【幅度超预期】本次降息幅度大超预期，之前即使有人讨论，也觉得可能就是10BP左右，与LPR/国债利率联动。

　　【稳定息差】从效果上看，这次存款利率下调幅度大约市1年期LPR（8-21刚刚下降10BP）的两倍，我们估计上市银行1年期以上存款约有40-50万亿，而跟1年期LPR挂钩的5年以内贷款约有60-70万亿。规模差异小于调整幅度差异，整体对银行利差有利，所以还能额外对冲后面按揭存款利率调整带来的息差影响。存款房贷主要针对部分加点数过高的客户，实际影响远低于理论值，这里就不做测算了。

　　【股价反应】近日银行因按揭存量利率调整的预期而回调，存款降息的消息不仅能完全对冲这一影响，还能抵消LPR下降的息差影响。股价有望出现修复。今年3-5月的银行股行情，就伴随着存款利率的下调。