同花顺-圈子

　　The following article is from 米宅 Author 无问先生

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　　世界上，不管你走到哪个国家，尤其是发达国家。

　　你会发现，基本上大的投资渠道就有三个：股市+楼市+大宗商品，每一次货币放水，无一例外就会推高这三项资产的价格。

　　而且，还有一个特点。

　　市场越大，机会越多，同时伴随着深坑也越多。

　　就像国内楼市一样，如果你在小的三四线买房，注意点不会太多，一个是项目不多，一个县城一般来说值得去看看的新房项目不超过20个。

　　然而，如果你跑到广州，这个数量就可能翻十倍不止，而且同一个广州，增城和南沙就是完全不同的两个市场，规划不同，客群不同，价格体系不同，其买房注意点需要几倍的上升。

　　国内如此，国外也一样。

　　比如，米宅在日本主要的做的是东京和大阪的二手房市场，这两个市场比照国内就是北京和上海，其买房的注意点也比较多。

　　为了让那些在日本买房的客户不入坑，同时也规范米宅自己的房源要求，所以米宅拜访了当地公司，咨询了大量的专业人士，同时经过了详细的本地调研，制定了米宅日本买房军规十一条，今天就和大家详细分析一下。

　　当然，也不是说这十一条能够帮助大家避开东京大阪两个城市楼市所有的坑，但是应该是90%的都能避过去，也欢迎大家批评，毕竟什么东西都需要进步，米宅拿出来的东西也需要大家的监督和帮助，才能不断进步，才能帮助更多的人。

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　　好，下图就是米宅日本买房军规十一条的全文图片，有需要的朋友可以保存一下。

　　第一条讲的是地段，同时也是最重要的一条。

　　在国人的眼中，东京是个城市，然而实际上东京是个地区，而且是极其庞大的复杂地区。

　　这就有点像北京，北京人说，在北京如果一对恋人不在一个区生活，实际上就是“异地恋”，生动的说明了这种关系。

　　东京也一样，整个大东京都市圈非常之大，由包括茨城县、枥木县、群马县、埼玉县、千叶县、东京都、神奈川县、山梨县、静冈县的1都8县的23个特区、132个市、55个町和5个村所构成。

　　而米宅所选圈定房源的区域，实际上就是东京都市圈中最最核心的十个区，同时也是平均地价最高的十个区。

　　这就相当于，你在北京买房只买东城、西城、朝阳、海淀四个核心区，因为这四个区别看面积只有北京的不到10%，然而却占据了北京整个就业资源的70%，配套资源的80%和优质教育资源的90%。

　　大阪选择前七区，实际上也是这个逻辑。

　　地段选对了，不管是出租还是未来出售，就有了基本保证，这不用多说，这是常识。

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　　第二条，只做1981年之后的房源。

　　这个问题，米宅写过一篇《终有一天，米宅也会倒闭》的文章，详细的说了一下，这里不再重复。

　　不过，还有一条大家可能会产生误解，就是日本房子修缮保养的一般要比国内的好，所以就是80年代的房子，看着外立面也还是不错，大多数不是国内老破小的感觉。

　　第三条，不做低信誉租客和老年租客、长期租约。

　　在日本很多人以租房居住为主，然而在众多租客中，三种租客比较令人难缠，需要回避。

　　第一种就是长期租约。

　　在当地如果同一租户在一个房子内租住10年以上，往往就认为他是长期租户，会一直租下去，然而这样一来不管是涨房租还是卖房子都会比较麻烦。

　　第二类是老年租客。

　　就像国内也不爱把房子租给老人一样，万一在里面有个三长两短，就很难办。而且在日本买卖房子必须把这个不利因素告知买家，会造成房子贬值，这一条相信国内人也能理解。

　　第三就是信誉低的租客。

　　在日本有个影响力极大地民间租房协会，会员向他缴纳保证金，协会会为会员出具租房保证书，一旦租客没法履行租约或者造成房子损坏就由这个协会向房东支付，有点像一个租房保险公司。如果一个租客不去参加这个组织，在日本就被认为是低信誉租客。

　　而米宅挑选的所有带租约的二手房，在租赁方面都会100%避免这三种情况发生。

　　第四条、多层住宅不做一楼房源

　　这一点很多国内客户不理解，因为有的客户还专门喜欢一楼，第一不用上下楼，第二可能有个小院子，然而在日本，尤其是女性是比较讨厌一楼住房的。

　　这里必须把话说透，否则大家不理解。因为日本确实有偷拍和偷窥的问题，尤其是一楼女性的隐私无法保证，他们尽可能不住一楼，所以一楼也租不上价格。

　　这个问题国内几乎没有，但是日本很常见，这就需要大家注意了。

　　第五条、不做没有维修基金或者维修基金过低的房源

　　买过房的都知道一个钱叫做房屋维修基金，主要负责房源变长以后的各方面维护，比如换电梯了，重新做立面等工作。

　　在日本这笔钱叫做“修缮金”，但是和国内的情况很相似，有些房源，特别是私人自建房源是没有修缮金。而且和国内情况差别的是国内是买房的时候一次性缴纳，而日本则是需要每个月从房租中扣除，交给政府，剩下的钱才是自己的。

　　有的房东，为了压低房租，招揽房客，就不交或者少交这笔钱，相应的房屋就不能得到日常的维护，而米宅在选择房源的时候则会回避他们，因为这为未来的出租和再售埋下了隐患。

　　第六条、只做地铁口800米内的房子。

　　这就好理解了，因为国内也是这个倾向。

　　但是为啥定800米，而不是1000或者500米呢，因为按照日本官方统计，普通日本男性10分钟往往步行距离就是800米（这个速度比国内要快），一旦步行超过10分钟就不算很方便的地铁房了，大家也不愿意去租了。

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　　以上几条是关于房源的，下面的就是关于交易安全和交易透明的。

　　在日本是有着详细的房屋档案，包括房屋质量，房屋交易，房屋租赁信息，房屋税费。

　　然而，日本人也是极为重视隐私的一个国家。

　　所以以上信息，只有日本的持牌顾问才能查阅。（实际上国内也有房地产经纪人一说，但是实际上90%和你打交道都不是正规经纪人）

　　上图就是持牌顾问的查阅网站，大家注意右上角那个信息就是我们米宅日本持牌顾问的会员号，作为普通人你是无法查阅的。

　　那么，他能查阅什么信息呢？

　　除了正常的房源信息，实际上最重要他还能查阅这套房子上一次交易的买卖价，这套房子的相邻，相近房源的最近一年买卖总价和单价。

　　米宅每一套推荐的日本房源，都是我们经纪人经过这样的信息核对，保证该套房源不会买的偏贵，不会被房东割了韭菜。

　　这就是军规中的第七条——不买贵，价格透明，提供官方数据的来源。

　　第八条——费用透明，无隐藏费用，只找净收益4%以上房源，新房，次新房最低保证收益3.5%以上。

　　很多人不理解，你们怎么能掌握这个信息呢，这在国内是无法做到的。

　　实际上，他的数据来源还是我刚才说过的持牌顾问可以查阅的房源信息系统，在该系统中房源各种收益和费用明细列的很清楚，现阶段每年租金多少，税是多少，修缮金是多少，其他支出是多少，最终的纯收益是多少。

　　这些数据就是上图中右边条目的显示，而且其中关于收益的条款，是加入未来的买卖合同作为附件使用的，这就很大程度的保证了买方客户的信息透明。

　　在日本还有一种情况，就是开发商租借私人用地进行开发，而不是把地买下来，这种房子往往比较便宜，但是非永久产权。而米宅也会向客户推荐这种房源。

　　这就是十一条军规的最后一条——只做永久产权，不做租赁产权房产。

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　　关于第八条，交易全程，米宅担保资金安全和第九条米宅提供全流程售后服务（租赁、租金管理、房源转售），实际上米宅自身的服务承诺。

　　如果客户从米宅推荐房源中购买，米宅将承诺进行后续的服务，当然这也是收费的，费用标准完全比照当地市场水平，也不多收。

　　当然也欢迎大家去问问日本本地楼市服务组织，看看我们是不是在赚这个信息差的钱。

　　当然，三千多字的文章，完全的把这个问题说清楚也不现实，如果对于日本海外房产的有兴趣，可以加文末日本置业群。

　　当然，东京和大阪的房子有个上车门槛，东京是70万人民币起步（这是总价），大阪是45万人民币起步，相信国内很多家庭还是能够的上这个门槛，低于我国主要的一线城市。

　　当然，也不局限于楼市问题，米宅在日本建有本地分公司，如果想了解日本的其他情况，包括吃喝玩乐购，都可以进群问，我们会匹配专属的工作人员，相信会给大家一个比较满意的答案。

　　如果你对于日本房产感兴趣，但是喜欢自己分析研究，不喜欢其他人干预（这也是我推荐的自己买房方法），也可以进群，去要米宅自己撰写的万字《日本房产调研报告》，他们也会很快给你一份，你可以做个参考资料，自己研究。

　　还是那句话，如果你想海外配置资产，想买一套日本的房子，从米宅那里买不买无所谓，然而关键是需要按照这十一条军规去买，这样就能避免了在这个大市场中90%的坑。

　　这才是最重要的事情。