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身价缩水百亿后，李嘉诚家族旗下长实集团再次依靠“囤地”获利。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

由于英镑和欧元大幅贬值，重仓欧洲市场的李嘉诚家族企业遭受重创。

9月23日，英国政府推出50年来最大减税政策，结果导致英国遭遇股债汇“三杀”，英镑兑美元一度走下1.04关口，债市场出现“抛售潮”，股市大跌。

彭博亿万富翁实时指数显示，9月26日，李嘉诚拥有267亿美元（约1912.41亿元）身家，而前一天李嘉诚身家为281亿美元（约2011.76 亿元），一天之内蒸发99.35亿元。

来源：长实集团公告

在经历身价大幅缩水后，9月28日，长实集团(1113.HK)公告称，将以207.66亿港元（约190.5亿元）向新加坡金融机构Sino-Suisse出售中国香港物业项目，其中包含波老道21号豪宅项目未售出部分。

在交易当天，买方已经支付20.77亿港元订金，之后每6个月向卖方支付共5笔部分付款，前两笔均每笔为10.38亿港元，后三笔每笔为20.77亿港元。另外，买方须于交易完成时支付余额。

长实集团表示，出售项目令公司得以变现有关发展项目投资，买方贷款将有助交易完成，公司预期出售所得收益约为63亿港元（约57.79亿元），所得款项净额将用作集团一般营运资金用途。

“囤地”11年，获利57.79亿元

资料显示，波老道21号（21 BORRETT ROAD）是中国香港知名的超级豪宅项目之一，本次交易包括152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。

2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入波老道地皮，每尺楼面地价为26763港元，创下当年中国香港第二高价纪录。

该地皮位于中国香港西半山豪宅地段，面积约1.05万平方米，可建楼面面积约4.04万平方米，曾被长实集团主席李泽钜称为"一级靓地"。

自从2011年被长实集团买下，该项目经历10年才正式以现楼面市，和10年前地价相比，目前楼面均价上涨超过10倍。

来源：长实波老道21號公众号

在公开报道中，波老道21号最近一次成交是今年6月份，成交2套，合计近4亿港元（约3.67亿元）。

其中，成交的一套波老道21号小区第1期20楼1室，作价2.7亿元，套内面积约273.6平方米，按成交价计算，其单价达98.69万元/平方米。

有业内人士认为，采用“囤地”式的漫长开发模式是李嘉诚长实系的一大特点，这也让其公司运用这种方式获利不少。

谈论李嘉诚囤地获利，此种说法存续已久。早在10年前，《经济观察网》曾报道李嘉诚旗下的和记黄埔被列入了上海官方囤地名单中。

对于李嘉诚长实系的囤地行为，《华夏时报》曾报道称，多年来“长和系”在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。

面对外界质疑，长实集团曾公开回应表示，长实国内的地产项目一直根据法规及所有政府程序进行，开发缓慢，实有所误解，而出售项目也属于地产商正常商业行为。

如今，李嘉诚再次实现“囤地”获利63亿港元。在业内人士看来，长实几天向单一买家全数出售波老道尚待推出之单位，能有效率地锁定可观利润。

而本次交易的买家为华瑞资本，于2017年在新加坡创立，并同时取得新加坡金融管理局所颁发的资本市场服务执照。

对买家而言，买入座落于中国香港最珍罕地段的顶级豪宅，环顾现今市场亦难有可媲美的优质物业，具高投资值回报率，当香港全面开关后，项目之升值潜力应甚理想。

李嘉诚的买与卖

从2013年开始，被业界冠以擅长“囤地”的李嘉诚开启资产腾挪，并通过出售资产项目频频获利。

据不完全统计，包括出售香港中环中心、屈臣氏股权等交易在内，李嘉诚卖掉的资产规模金额至少已经超过2500亿元。

在出售的同时，李嘉诚始终没有停止新的投资。2021年，长实集团通过不同渠道斥资173.8亿港元在中国香港买入4幅土地，增加了约15.46万平方米楼面面积可供开发。

今年5月，李嘉诚更是自2012年后时隔十年再次出现在内地土拍市场。在广州白云区的白云空港大道地块的竞拍中，李嘉诚旗下的和记黄埔也参与了竞标，但最终并没有竞得。

据早前公布的一份清单，长实集团在中国内地仍持有的物业市值达1261.6亿元，分布在北京、广州、上海、长沙、南京、成都、大连等地，其中可供发展的物业市值为315.73亿元。

实际上，2020年以来，长实集团先后多次出售海外业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块，其中包括被李嘉诚称为“一生最成功的投资之一”的赫斯基能源。

2022年3月，长实集团宣布以7.29亿英镑(约60亿元)出售持有的英国伦敦办公楼。长实从该出售事项获得的预期收益约为1.08亿英镑(约8.96亿元)。

除此之外，今年7月，长实集团曾接近完成150亿英镑（约1168.13亿元）出售英国电力公司的交易，但由于最后时刻提价，整个出售计划最终告吹。

来源：长实集团财报

之所以如此操作，分析其年报数据便可窥知一二。年报显示，2021年，长实集团总收入为620.94亿港元，其中物业方面为主要营收，物业销售达到377.6亿港元，物业租赁为65.43亿港元，还包括酒店及服务套房业务为26.91亿港元，物业及项目管理为8.16亿港元，英式酒馆业务为142.84亿港元。

不论物业销售还是物业租赁，中国香港及内地均所占比重较大。物业销售业务中，中国香港物业销售额为157.24亿港元，内地物业销售金额为217.22亿港元，海外物业销售金额为3.52亿港元。物业租赁方面，中国香港为43.52亿港元，内地为5.71亿港元，海外为7.38亿港元。

作为中国香港首富，李嘉诚的商业动作一直备受市场关注。今年以来，李嘉诚动作频频，有声音指出“李嘉诚要逃离英国”“李嘉诚回来了”。

李泽钜则回应称，卖楼是日常业务和本业，并不存在撤资。他说，内地及香港是集团的家乡，存在感情因素，但仍会关注投资回报。

“捡漏”恒大中心仍有机会？

之所以能够“囤地”盈利，最大的诀窍就是抄底“捡漏”。今年7月份，李嘉诚曾试图抄底中国恒大中心。

7月28日，中国恒大（3333.HK）第二次以竞标形式将中国恒大中心出售，价格由105亿港元降至90亿港元。

在此之前，2021年8月，市场曾传出恒大开价156亿港元寻求香港恒大中心接盘方，随后与越秀地产接洽后，价格降至105亿港元，但交易最终并未成行。

来源：罐头图库

中国恒大中心位于中国香港湾仔闹市中央，是一栋26层高，总建筑面积约3.21万平方米的甲级写字楼，其前身为美国万通大厦。

2015年，中国恒大斥资125亿港元从华人置业（0127.HK）手中将其购得，并创下了中国香港商厦买卖的最高纪录。

2022年7月底，在中国恒大中心再放售后，李嘉诚旗下长实集团递交了投标书，当时该物业估值约90亿港元。在业界看来，长实集团意在抄底“捡漏”。

然而，9月13日，据中国香港公开文件披露，中国恒大中心已于近日被债权人中信银行旗下中信银行国际委任接管人接管。

据媒体援引业内人士分析称，中国恒大已经拖欠违约，未按时偿还款项，并且两度尝试出售大厦资产，但始终无人接盘，因此最终贷款方决定接管这一资产。

在国庆前夕，有市场消息称，中国恒大中心大楼正由第一太平戴维斯独家代理出售，截标日期为2022年10月31日。

据市场估算，目前该物业的估值在80亿港元以上，较恒大125亿港元的购入折价约40%。该物业已吸引了香港本地发展商、基金及内地买家询问和参观。

第一太平戴维斯则表示，参照恒基兆业地产于2017年投得的美利道项目，呎价约5万港元，总价约323.8亿港元；另一个于2021年投得的中环海滨3号用地，则以呎价约3.1万港元，总价508亿港元成交。

从两次出售失败到如今再次放售，恒大中心早已从原先恒大集团为之骄傲的商业地标变为置换筹码。如今，善于“囤地”获利的李嘉诚，依然有抄底的机会。

对此，昔日地产大佬冯仑表示：在内地和中国香港，虽然李嘉诚也扎扎实实地做了不少房地产项目，但基本上都是普通的住宅，他不像万科那样要把这个行业彻底做好，所以他收到口碑特别好的并不多。

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