林中的一份内部信，带领旭辉共同面对接下来的“持久战”。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

受旗下天津某项目非标债务违约传闻影响，9月28日，旭辉集团（0884.HK）和旭辉永生服务（1995.HK）股价开盘后开始下跌，最终收盘股价为0.86港元和2.99港元，下跌幅度分别为32.28%和23.33%。

上述传闻在9月27日传出，多家等媒体都有引用，共有两部分内容：

一是传闻涉事项目在天津滨海新区，项目公司为天津兴卓房地产开发有限公司，该公司约40%的股权归深圳安创投资管理有限公司所有，其中49%转至平安房地产，51%至平安创科投资管理；另外60%股份为天津和信房地产持有，其中51%归北京中信企业管理有限公司。

二是，该项目涉及一笔信托借款未如期支付款项。“澎湃新闻”报道称，项目股东的信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算。

上述消息发出后，9月27日，旭辉境内外债券均出现下跌。旭辉方面表示，目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案，旭辉人一定会努力到最后一刻。

旭辉永升服务则在9月28日晚间公告称，注意到公司股价及成交量近期出现不寻常波动，董事会确认其并不知悉任何导致该等价格或成交量波动的原因，董事会亦确认公司之业务及营运均一切如常。

账面逾300亿资金，

绝大部分无法按需使用

上述事件发生当天（9月27日）晚间，旭辉集团董事长林中发出一封名为《致旭辉全体干部的一封信》的内部信，号召全体旭辉干部上下一心，共度难关。

这封信主要讲了两大内容，一是比较客观的分析了旭辉当前面临的困难，二是解决困难的措施和态度。

林中在信中称，三季度以来，多地疫情反复、全球经济持续走弱，叠加一些省市出现的“断贷潮”，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。

反映到旭辉集团自身，今年前8月旭辉集团销售额943亿元，去年同期为1770.5亿元，约为去年同期的53.26%；8月单月销售额150.6亿元，相当于去年同期的75%。

同时，林中还提到，“‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

上海某知名机构分析师认为，“当前房地产行业销售上的问题，实质是信用问题，大量购房者担心开发商的交付能力，导致购买意愿大幅减弱。地方政府为了‘保交付’，必须加强预售资金监管力度，提升购房者信心，维护购房者利益，这是合理合规的做法。”

但加强资金监管力度的结果，就是开发商要承担现金流压力。

林中称，“过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，我们始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务。然而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。”

在面对“前所未有的挑战”面前，林中针对客户、员工和干部本身提出了三点号召，总结来说分别是：

对客户，要保质保量的“保交付”；对员工，要保障基本和长期利益；对自己，要保护好身体健康，共同面对“持久战”。

关于“持久战”，林中在文中有一段话提到，“这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在‘保交付、保品质’的民生工程上。”

旭辉集团某管理层人员称，“旭辉集团在债务‘保兑付’”、房屋‘保交付’两方面做了很多努力，也希望全体员工都能看到。”

作为“示范性民营房企”，旭辉集团“三道红线”保持绿档。截至今年上半年，旭辉剔除预收账款的资产负债率67.7%、净负债率78.5%、现金短债比1.62倍。

据天风证券分析，旭辉集团今年到期的刚性兑付债券基本清零，一年内到期的债务占比17%，短期偿债压力比较小。

而WIND数据显示，旭辉集团目前12只海外债（不包括重开）存续，其中包括1笔永续债。最近到期的一笔海外债在明年1月，海外债偿债高峰在未来2年到3年的时间。

另据旭辉集团今年上半年财报，未来1年内到期的境内外银行贷款和债务合计约193.46亿元。

来源：旭辉集团2022年上半年财报

据统计，旭辉集团今年上半年发行境内债券合计15亿元，境外两笔债券分别融资1.5亿美元和25.45亿港元。

三季度以来，旭辉在8月31日公司发布了配股公告，预计以2.06港元/股配售3.05亿股，净融资额约6.23亿港元；9月22日又发行了12亿元中期票据，并由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保。

在“保交付”方面，旭辉集团今年以来累计交付4.7万套。但行业整体性的持续收紧，客观上导致了旭辉集团账面现金的下降。

截至今年上半年，旭辉集团手头现金约312.45亿元，相比2021年底缩减约154.65亿元；总负债约1141.41亿元，相比2021年底增加约2930万元，平均债务成本4.9%。

知名地产分析师严跃进表示，“从房企自身角度来看，对房地产市场周期的判断十分重要，房地产行业经过多年的高歌猛进式发展，现在面临比较深度的调整，对房企而言是比较大的一个冲击。”

“对旭辉来说，自身的负债水平可控。但由于旭辉多年来比较习惯合作开发模式，合作项目较多，不仅受权益比例限制，影响营收，而且目前很多合作企业出现债务风险，也会进一步影响旭辉现金流压力。”另一位较为熟悉旭辉的首席分析师表示。

据了解，旭辉的合作方包括正荣地产、中梁、龙光集团、融信集团等，其中不乏已经发生债务违约的房企，这对旭辉的整体流动性也带来了不可控的风险。

不过，旭辉已经借由林中董事长的内部信表态，公司会积极做好自身的各项经营工作，把有限的资源优先集中于“保交付、保品质”，为了客户的承诺，一定会竭尽全力，努力到最后一刻！

林中内部信原文如下：

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