同花顺-圈子

　　现在说到有钱的房企，你会想到谁。

　　万科？龙湖？还是央企的华润、保利，还是绿城、招商？

　　每个人想的不一样，但以上答案全部都都不对。

　　去到今年各大城市的土地拍卖现场看一看，你就知道：

　　最有钱的房企，其实就是每天卖你几块钱地铁票的地铁集团。

　　今年各大城市土拍，不少地铁集团混迹于各城市集中供地的现场，掷重金拍地。

　　9月15日，杭州第三批集中供地中，杭州地铁集团一举拿下两宗地块，耗资40亿元。

　　今年5月，广州首批集中供地中，广州地铁拿下4宗地块，耗资165亿元，达到总成交额（341亿元）的48%。

　　但最牛的，还得是去年深圳的最后一次土拍里，深圳地铁花了178亿，拿下了5宗地块，早早“预定”土拍“最大”赢家。

　　通常情况下，一线城市主流城投平台强于二线城市的，二线强于三线。

　　像特区的深圳地铁集团，在这些城投公司里头，那是妥妥的天花板级别的存在。

　　早在2018年，深圳地铁2018年实现营业收入113.48亿元，净利润72.49亿元，比排名第二的武汉地铁高出60亿。

　　2020年，深铁实现全年营收210亿左右，净利润达111亿元。

　　这超过了北京基础设施投资、广州地铁、成都轨道、杭州地铁、苏州轨道等

　　其他21个城市地铁集团，是这些集团的净利润总和。

　　在过去的四年间，深圳地铁一直是国内最赚钱的地铁公司。

　　根据陆续发布的地铁公司年报里，深铁的赚钱能力，和大家已经不在一个level上。

　　就在最近最新公布的2022年上半年23座城市地铁公司上半年的营收榜中

　　深圳地铁上半年就实现营收119.75亿元，去年同期为54.14亿元；同比暴增一倍以上，总量和增速都是全国第一。

　　有这个实力买起地来都是一次买5块，一下掏出来178亿，馋得别的房企哈喇子流一地。

　　那么问题就来了，别人还在亏损和平衡之间苦苦挣扎的时候

　　深圳地铁，靠什么在赚钱？

　　深铁的收入

　　抛开成本谈利润都是在耍流氓。

　　同样混大湾区，广州地铁的净利润只有深铁的1/48。

　　有广东的朋友就开玩笑说，难怪深圳地铁票价要比广州的高，这都有原因的。

　　但地铁作为公共事业，本身就是由政府主导经营，不带有太强的盈利属性。

　　并且，地铁前期的造价是非常高的，后期维护的成本也很高，收费也不会很高。

　　虽然每天大家都在高峰期地铁里挤得关不上门，但每天做地铁的那点钱，估计就够交个空调费的。

　　全球90%的地铁线都是在亏钱运营的状态，能维持收支平衡就很困难了，更别说是赚钱。

　　那不靠卖票，深铁到底靠什么搞钱？

　　10个深圳人里，8个有副业。

　　那不靠卖票，深铁到底靠什么年赚100多亿？

　　10个深圳人里，8个有副业，深铁也不例外，

　　但它不仅研究搞副业，而且还是一起搞两个副业，并且最后把两个副业并在了一起，打通了。

　　于是，他开始研究怎么造房子了。

　　虽然深圳地铁的票价全国第三，还是免不了连年亏本。

　　但挨着香港，改革开放40几年来，深圳没少学习对岸的技能，在深圳的企业同样没少摸着香港同行过河。

　　所以深铁的赚钱能力正是因为学到了港铁的精髓：以房养铁。

　　学习港铁的“地铁+物业”的模式，用卖地盖房赚到的钱反哺地铁建设和运营。

　　你做的地铁直达商圈，地铁上盖的住宅、写字楼都是它的金主爸爸。

　　二是，投资。

　　2015年万科和宝能打得火热，深铁入局从恒大手上收购了万科14%多的股份，加上其他渠道收购的。

　　深铁花31亿买下了万科近1/3的股份，一跃成为了万科最大的股东，一年，就赚回了140个亿。

　　但深铁也不只是躺在万科的股份上等着分红。

　　入股万科之后，近水楼台先得月，深铁也因此借鉴了很多万科的开发经验。

　　有钱、有经验，再结合了港铁的“轨道+物业”的发展模式。

　　两个副业结合，深铁仿佛打通了任督二脉，利润直线上涨。

　　到了2018年，深圳地铁公司的房地产业务收入就涨到了大约50亿。

　　2019年更是涨到了143亿。

　　截至2021年9月，深铁置业已获取16个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模超1000万㎡。

　　根据深铁2022上半年度报告，公司利润也主要来源于这些轨道沿线上盖项目，占比217.54%，为本公司主要经营业务。

　　经过短短几年的发展，如今的深铁，已经打到了深圳第二。

　　在今年1—8月深圳房地产企业销售业绩TOP20中，深铁置业位居第二，销售面积位列第三。

　　除了做地产和投资，深铁还在做我们身边的“小生意”。

　　你每天路过的地铁站路标、荧屏广告、列车播报、甚至保洁箱都要收广告费。

　　7-11和面包店也是钱，据说他们还在筹备跨界做预制菜，让你在地铁就整一口热乎的饭菜。

　　这招属实是太狠了。

　　回顾了深铁的发家史，你就知道，深铁的成功并非偶然。

　　地铁可是一线城市里刚需三宝里最不可或缺的命脉，但单纯靠挖地铁，卖地铁票，肯定是收不回本的。

　　所以深圳地铁在地铁建设过程中，得到地铁沿线部分土地和地铁站上盖物业的开发权。

　　掌握了这个，也让深圳地铁一跃成为深圳有名的“大地主”，每年地产销售额名列前矛。

　　扎实的现金流+获取土地优势，就是深铁成功的秘诀。

　　所以我们在去年11月下旬就看到了深圳地铁一马当先地在这个低迷的地产环境下，一举拿下了五块土地！

　　更狠的是，拿地才4天，5个项目就一起开工了。

　　用深铁的话说，这样才能彰显他们用“深圳速度”担起“城市责任”。

　　最后很多城市建设地铁的时候，也是把深铁当做自己学习的目标。

　　比如济南建设地铁前就特意来深圳取经，学习深铁的建设。

　　但很难说，是深圳房价创造了深铁奇迹，还是深铁用深圳速度担起了深圳奇迹......