同花顺-圈子

　　文丨地产三哥

　　前言

　　大半年之前，中资地产美元债券大跌，有朋友问能否投资？

　　笔者没有答案，提供了几个技术标准供他参考。

　　最终，交流的结果是：关键在于公司的底线在哪。

　　除了大环境之外，底线至少有两个：

　　一个是能力，能力是技术性的。这依据财务指标而来。如果去杠杆猛烈导致挤兑，账上没钱、资产冻结，那没办法。

　　一个是态度，态度是“非标准化”的。这有关企业决策者在进行判断时的心理状态：如果有钱不还，也没有办法。

　　因为朋友相关的美元债投资已经清仓，现在已经不是利益相关者，可以吹一波雅居乐了。

　　一、正常履约的三支美元债

　　如果您在今年1月，购买了雅居乐的今年到期的美元债券，那么，恭喜发财！

　　2022年8月30日，雅居乐公告，全部赎回到期的4亿美元的4.85%优先票据（国际证券识别码：XS2382274376）。

　　今年1月18日，在债券市场中，该债券最低点时100美元债券票面价值为35美元左右。

　　（雅居乐4亿美元4.85%优先票据净价走势图，来源：DM，下同）

　　8月31日，该债券如期全额对付，如果投资者在7个多月前的低点入手，回报约3倍，折算成年化收益率接近500%。

　　在这里，对投资者来说，诚信是真值钱。

　　雅居乐今年到期的三笔美元债都呈现相同的走势，在2022年1月份达到低点。

　　雅居乐2亿美元5.125%优先票据净价走势图，该债券于8月15日到期全额赎回。

　　雅居乐5亿美元6.7%优先票据净价走势图，该债券于3月7日到期全额赎回。

　　未来两年，除了四笔永续债之外，雅居乐没有到期的美元债。

　　在风声鹤唳的中资地产美元债券市场，少数看准的投资者赚得爽，绝大多数看不准的投资者被套牢。

　　像雅居乐这样到期全额兑付的，有投资者认为：应该赠送一个“老铁”的称号：

　　相当硬。

　　二、雅居乐的努力

　　雅居乐的努力在公告中一一呈现。

　　第一，是卖资产。

　　第二，是借钱。

　　这笔钱是20%利率的夹层贷款，金额8.94亿元港币。

　　夹层贷款，简而言之，是介于股权和债权融资中间的一种融资方式。

　　打个比方，当项目已经被高级抵押，但开发周转资金依然不足，可以通过夹层融资补足资金缺口。一个后果是，如果借款方违约，贷款人有权利接管项目公司股权。

　　这笔贷款金额不大，借的很吃力，也很努力。

　　第三，按期归还境内债券。

　　5月份，赎回并转售7亿元境内债券；7月份，全额赎回15亿元境内债券。

　　雅居乐的境内债券暂时没有展期。

　　这大半年以来，在行业内，销售排名30-40位左右的雅居乐算是“债务履约”界的一匹黑马。

　　为什么雅居乐是债务履约的黑马？

　　其他和他体量相当、财务指标相当的公司纷纷出现展期、违约，比它差在哪？

　　三、“同理心”

　　欠债还钱，天经地义。

　　通常，这种行为不值得被单独拿出来表扬。

　　但在目前的行业形势下，在房地产企业的努力、躺平、努力躺平三个可选项中，雅居乐努力行动，算是一个榜样：

　　有能力，也有态度。

　　能力这个指标，外人并不总是能清晰分辨。

　　态度这个指标，外人从行动中能看得出来。

　　这种态度，如果用雅居乐公司网站首页上的一句话说明，也许就是：

　　“同理心”是雅居乐待人处事的第一原则。

　　什么是同理心？

　　星云大师在《同事同理心》书中说：

　　同理心，即换位思考、神入、共情，站在对方的立场上思考的一种方式，将心比心，设身处地地去感受、去体谅他人。

　　在著名的禅宗佛教徒Joan Halifax的演讲中，她这样描述慈悲心与同理心：

　　首先，你需要清楚了解苦难的本质，并认识到自己也是苦难的一部分，幸运的话，你才能够参与苦难的转化。

　　其次，你的行动不要因结果而羁绊，结果的羁绊，会严重扭曲自我的能力，并导致全面的灾难。

　　笔者对这段话的理解是：红尘苦海，自渡渡人；但行好事，莫问前程。

　　如果房地产行业正在遭遇的是一场难关和磨炼，雅居乐这大半年的行动的确在践行同理心，而且并没有为因此带来的短期得失而羁绊：到期还钱，天经地义。

　　后话

　　同理心是一种感性行为。

　　企业经营中的因果，由理性决定，看似与感性无关。

　　稻盛和夫先生说：

　　在重大决策时，一般经营者往往基于自身荣誉、名誉或尊严进行判断；最后，再基于公司的利害得失得出结论。

　　而他在思考决策时，不仅考虑荣誉、尊严和名誉，还会再加上一条原则：

　　那就是，“不能卑怯”。

　　他说，要有同理心，“自利利他”。

　　在稻盛和夫看来，同理心的范畴暗合、甚至高于契约精神，因此，它也会带来因果，并非即时的因果，是更长远、权重更高的因果。

　　“一时的损失，不代表最终的结果，多做利他的事情，便能广结善缘。”

　　换言之，彼此利益都重要，但优先实现别人的利益，自己的利益才能被实现。

　　自亚当·斯密总结以来，这句话其实也是市场经济和契约精神的根本信条之一。

　　至少，这大半年的行动说明，对同理心的践行，雅居乐没让人失望。

　　一点感想

　　外部环境的信号有时短期晦暗不明，甚至有时指向相反的方向，价值观驱使下的人们的选择不尽相同。

　　所以，会出现“劣币驱逐良币”；所以会出现“高尚者的墓志铭，卑鄙者的通行证”；所以有时候“杀人放火金腰带，修桥补路无遗骸”。

　　“作为人，何为正确？”

　　稻盛先生自问自答：

　　“要做一个这样的人：谢幕之时比开幕之初高尚一点点。”

　　用儒家的话来说：为其义尽，所以仁至。