同花顺-圈子

　　文丨地产三哥

　　前言

　　目前，房地产行业处于“冬天”。

　　谁能过冬？

　　在观察房地产企业的时候，本文的角度是：

　　先看企业整体流动性，再看业务。在当下，只有确保了流动性，才有业务的未来。

　　所以，先看“三道红线”，及净负债率指标。

　　再看短期流动性，主要是现金短债比；

　　再细化的看短期借贷占比、非人民币贷款占比、银行贷款占比。

　　最后看业务：利润率、销售以及拿地情况。

　　本文主要是三方面的简要数据：

　　1、三道红线情况；2、借贷结构情况；3、经营情况。

　　文中选择的房企是正常经营的、尚未出现违约的、并在最近受到监管部门倾斜支持的部分头部房企。

　　一、典型头部房企“三道红线”数据

　　碧桂园、美的、绿城都是一道红线超标：剔除预收款后的资产负债率超过70%，除此之外，所有房企的所有指标均达标。

　　相对看，旭辉、绿城的杠杆稍高一些。

　　表中“现金短债比”中“现金”指为全部货币资金，包括受限、受监管资金在内。

　　目前，受限资金的监管日趋严格：

　　比如新城控股，计算受限现金短债比需要剔除：商业承兑汇票增加额（较2020年6月30日）、以及根据预售资金监管办法受监管的部分预售房款等。

　　在剔除之前，新城控股的现金短债比为1.7倍，剔除上述受限现金后，为1.06倍。

　　从现金短债比来看，民营企业龙湖依然是最高的。

　　二、典型头部房企借贷结构数据

　　表中房企银行贷款占比基本上都在六成以上。银行贷款之外的融资渠道，主要是债务工具如境内债券、境外债券等。

　　融资利率已经进入4%时代，基本上这些房企的融资利率都在5%以下。

　　新城控股融资成本稍高，其一年内到期的借贷比例也稍高，为34%，金地集团为32%。

　　短期来看压力较大，不过好在两家公司境外债务比例很低。

　　碧桂园和旭辉的非人民币融资占比相对较高，都在40%以上，但它们的短期借贷压力并不高：两家公司的短期借贷占比分别为25%、17%。

　　三、典型头部房企经营数据

　　碧桂园毛利率下降明显，土地投资也明显收缩。

　　上半年，碧桂园经营性现金净流入53亿元，投资现金流净流入39亿元，融资性现金流净流出326亿元，从融资情况来看，市场对这家优秀的民营龙头寒意十足。

　　龙头尚且如此，大多数民营房企的情况可以想象。

　　新城控股的现金流量情况和碧桂园类似：经营现金流净流入115亿元，融资净流出198亿元。上半年新城控股只拿了一块地，地价0.28亿元。

　　同样的现象，也出现在混合所有制背景的金地集团的现金流量表中。

　　民营企业中，龙湖的土地投资相对较高，这和公司商业航道和物业航道贡献的110亿元的经营性收入有关。

　　相比往年，央企、国企的土地销售和土地投资都是收敛的，但收缩规模不大。

　　但是，即便是央国企，投资收缩比销售收缩的更明显。

　　最后

　　如果这是一个冬天，按照紧急-重要的四象限图：

　　既紧急又重要的：是确保流动性充裕：包括销售回款、融资渠道畅通、预售资金监管适度。

　　紧急但不重要的：是“保交楼”。因为预售资金已经被控制。

　　重要但不紧急的：是对外喊话、内部转型。不紧急，是因为喊破喉咙也不一定有用，转型也不会那么快。

　　不紧急也不重要的：是地产开发业务，拿多少地、挣多少钱，现在都无关紧要。

　　如果这不是一个冬天，或者这就是新常态，是漫长的“小冰河期”甚至是更漫长的“冰河期”，那就得有平常心了。