0人浏览 | 2022-08-05 11:05 |
早间,三大指数收敛涨幅,沪指翻绿,芯片概念大涨,华大九天涨停,华大九天今日涨停后股价来到126元/股,据发行价32.69元/股涨幅达285%,江波龙、国芯科技、龙芯中科大涨,大港股份、南方精工、华西股份等多股涨停。
1.全年需求修复展望:中性假设下,预计全年商品房销售面积-16.0%,商品房销售额-19.2%,商品房销售均价-3.8%
2022H2需求进入弱修复阶段,决定投资各项指标修复趋势:6月新房和二手房前置指标(开盘去化率、二手房带看量)出现修复信号,预计下半年政策宽松+低基数效应,销售面积同比降幅有望收窄。商品房销售均价同比增速在4月基本见底,6月收窄至-3.1%,下半年随着核心城市销售率先企稳改善,销售均价有望企稳回升,我们预计2022H2销售均价回升至1%,综合考虑下,我们预计2022年商品房销售额约14.70万亿元,同比-19.2%。
2.土拍市场何时修复:2022H2销售弱修复,土地市场修复或将延后
销售对前端拿地和开工有着直接和间接的影响:土地成交面积同比降幅见底往往较销售滞后3-8个月,同比增速转正则需要更长时间,且当行业下行持续时间越长,土地市场拐点出现的时间越滞后。2022H2需求进入弱修复阶段,我们预计土地市场有望在2022Q3见底,中性假设下,预计2022年全年土地成交价款同比-24%。
为测算房地产开发投资完成额,我们还需对土地购置费进行预测。由于地价分期,土地购置费大约滞后土地成交价款约3个季度左右,2021Q3和Q4土地成交价款同比增速基本持平,2022Q1同比增速开始进入回落阶段,根据滞后关系,我们预计土地购置费2022Q3和Q4同比增速分别为-7%和-20%,土地购置费全年约4万亿元,同比下降8.2%。
3.开发投资完成额修复展望:各项投资核心指标修复情况均取决于需求修复情况
新开工受销售和土储双重影响,但行业修复期销售对新开工拉动作用更明显:2022H2新开工面积增速将受到销售修复的带动而修复,但受制于土储不足导致整体产能受限,2022H2新开工修复空间可能有限,预计2022年全年新开工面积约15.24亿平,同比下降23.4%,基本回到2015年水平。
保交楼下竣工面积不会失速,销售复苏带动竣工修复:销售面积与新开工面积领先竣工面积,2022H2销售修复带动竣工滞后修复,预计全年竣工面积同比-14.1%。
施工面积具备一定惯性:考虑到影响施工面积的新开工面积2022H2同比降幅有望收窄,我们假设施工面积2022H2亦呈现同比降幅小幅收窄的趋势。2022H2同比下降2%情况下,全年施工面积约94.89亿平,同比-2.7%。
房地产开发投资完成额受施工成本支撑,中性预测下全年同比下降1.8%:房地产开发投资完成额由建筑工程、安装工程、设备工器购置,和以土地购置费为主的其他费用构成,其中,建筑工程占比约6成,其他费用占比约36%。通过对房地产开发投资完成额四个分项进行合理预测,我们预计2022年房地产开发投资完成额约14.50万亿元,同比下降1.8%。但上游原材料成本的上涨带动施工成本上涨,或对全年房地产开发投资完成额形成向上拉动作用。
4.房地产投资修复影响
新房供应不足或导致2023年需求部分外溢至二手房市场,二手房销售占比或有所提升。
房企销售排名洗牌,横向对比发达国家情况,中期2025年我国房企销售CR10有望上升至30%,当前拿地决定未来销售,2022H1拿地货值市占率靠前房企销售市占率后续提升空间较大。
5.投资建议:
投资方面,我们认为可以关注以下三条主线:1)开发类选“两头”:综合能力最强的优质龙头,短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善,重点推荐:A-保利发展;H–中国海外发展;2022年不同能级城市间的需求修复进度有分化,深耕优质区域的小而美公司短期销售弹性较强,重点推荐:A–天健集团(深耕深圳)、滨江集团(深耕杭州)、华发股份(深耕珠海);H–越秀地产(深耕广州);2)物管类选龙头:需求回暖有利于提物管公司的客户粘性,看好头部低估标的,重点推荐:碧桂园服务、旭辉永升服务;3)中介类选龙头:市场复苏率先利好中介,其中龙头公司具备较强业绩弹性,新房和二手房需求修复均利好龙头公司,重点推荐:贝壳-W。
-
mx_***887yvd每天都是高开低走,辣鸡2022-08-05 11:12 2楼
-
谁盗了我的股息纯属炒作!2022-08-05 11:22 3楼
-
x师爷经济拉升困难重重,最终还是老套套,从房地产,土地上拉升国民经济指数。空的没价值。2022-08-05 11:28 4楼
-
AA66889988当地时间8月5日,白宫:美国将继续通过海空路线穿越台湾海峡。2022-08-05 13:36 5楼
-
0
-
4
-
TOP