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“小麦换房”后“西瓜换房”又来了

继河南两县房企推出“大蒜换房”、“小麦换房”活动，近日，一张关于“西瓜换房”的营销海报在网络上流传。

6月28日，新城控股位于南京江宁的项目海报上赫然写着“西瓜换房最高抵100000元”，西瓜每斤10元，每套房收购上限为1万斤。海报明确，爱心助农、瓜分美好，活动时间为6月28日-7月15日。

从市场反应看，相比河南“小麦换房”做法，“西瓜换房”存在更多质疑。“小麦换房”属于县城去库存压力下的一种救市做法，是当前县城销售破局的一种创新，总体应该给予肯定。而“西瓜换房”的做法，发生在南京。南京近期房地产市场表现是不错的，不至于要“靠西瓜救市”。目前有些房企实际是借一些营销手段，变相的回避限价，并没有真的把农民的农产品收进来折价充抵购房首付款。

万科高管称房市短期已触底

就在昨天下午，万科A在深圳举行年度股东大会。

在股东大会上，万科董事会主席郁亮对房地产市场现状作出了判断。郁亮指出，从短期来看，市场已经触底，但恢复是个缓慢而温和的过程。

根据郁亮分享的数据，虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高f峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。

房地产板块拉升走强

今天开盘后，房地产相关板块拉升走强，房地产服务板块领涨两市，涨幅超过3%，房地产开发板块跟涨，涨幅一度超过2%，物业管理、租售同权等相关产业链板块也相继爆发，滨江地产、信达地产涨停，深深房A、鲁商发展跟涨，万科A涨超5%。

在2018年警示“活下去”，又在今年初提出“黑铁时代”，万科郁亮一向具有强烈的危机意识。如今房地产市场已经经受了一年的寒冬，郁亮表现出少有的乐观，判断短期内市场已经触底，并向行业传递信心。郁亮强调，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高f峰时期的规模与增长速度。

当然，郁亮也不完全悲观。郁亮称，在坏的时候，更要有一份信心，房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有。

一二线城市差异化复苏，三线仍偏弱

6月以来，70余城出台的房地产政策超百条，整体救市频率和力度皆已达到历史顶峰。

华安证券认为，6月以来房地产销售端整体上呈现出一二线差异化复苏且三线仍偏弱的特征。对于一二线城市，放松政策和房贷利率下调下回暖迅速。从二手房市场看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平提升了20%。

从一手房市场看，一线中的上海及二线中的杭州、苏州、青岛的二手房成交活跃度显著提升。原因是疫情防控较好叠加6月初青岛取消郊区限购政策。对于三四线城市，6月周度数据并未像三十大中城市那样的明显修复。说明基本面一般的城市，痛点不在于没有释放足够政策，而在于人口流出、需求透支、预期悲观等原因，因此仍需要持续观察这一波复苏的可持续性。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

东北证券指出，从周度数据来看，新房和二手房成交进一步回暖，但考虑到部分城市有疫情压单和保障性住房集中备案等因素，其持续性仍有待验证，整体而言行业正处于销售弱复苏状态，基本面实质性回稳仍需时间。未来政策宽松有望向更高能级城市进一步演进，行业beta向上趋势不变，同时近两月行业迎来融资还款高f峰，行业格局将进一步重塑，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随优质民营房企融资环境实质性改善，拿地积极性逐步回升，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A股建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股；H股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

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