同花顺-圈子

　　60万买深圳3房，你敢想？不是公寓，纯住宅社区，土地性质，房屋产权完全没毛病，甚至品质、户型都还不错。

　　这个楼盘就是龙岗的信城缙悦花园，原来90万首付买3房，现在直接“骨折”，首付60.6万买3房，朋友圈已经被中介狠狠地刷屏了。

　　海报的最后一行明确写着，工抵房着急回款，必须7天内准时签约。

　　很多人不明白“工抵房”的意思，简单解释就是开发商拿房子抵工程款给承建商，即抵工程款的房子。

　　不过这都不重要，本质就是为打折找个噱头而已，真正是不是用来抵工程款，谁在乎呢。

　　关键问题是，这样的房子能不能买，以及值不值得？

　　先说优点，价格是最大优势。

　　首付60万买3房，价格非常感人，在坪山、大鹏也找不出这样的价格。

　　今年3月29日，信城缙悦花园入市，推售522套住宅，户型78-95平3房，均价3.95万/平，总价区间289-386万/套。

　　以最低总价289万测算，首付3成是86.7万，现在降到60.6万，减少约26万，相当于打了7折。

　　这个幅度，是今年入市新盘中折扣力度最大的了。

　　其次是户型，虽然本次活动仅限于78平户型，但是78平做3房，户型方正，实用率近80%，还是不错的。

　　另外，项目的容积率约3.65，2梯4/2梯6户，属于低密度社区。

　　依照先后顺序，价格、户型、容积是亮点，但缺点也是丝毫藏不住。

　　1、处于深圳弱势地段。

　　龙岗面积太大，除了坂田靠近市区，之外的大运、龙中算是龙岗最好的片区了，规划高大上，城市面貌新。

　　但信城缙悦花园基本两头都不靠，位于龙岗五联片区，距离东莞一步之遥，直线距离约1.2公里，远眺就能看到东莞的凤岗。

　　正如网友形容的，比东莞更近东莞。

　　2、地铁交通不便。

　　地铁目前是没有的，出行依靠自驾。销售跟你说得天花乱坠，规划的28、10号线，以后交通多好，那都是十年八年之后的事情了，先让它通过规划再说。

　　16号线倒是可以期待一下，预计2023年开通，也有说今年底就开通，距离最近的16号线回龙埔站直线距离2.9公里，实际路程会更远。

　　以后只能依靠公交，或出租车前往，着实不便。

　　3、缺少大型商业配套。

　　项目自身带有部分商业，可满足日常生活需要。缺少大型购物中心，基本要去到5公里左右的龙城广场，那边有天虹商场、万科里、万科广场等大型商业。

　　另外，楼盘周边有大量的农民房、厂房，整体环境很一般。

　　综合来看，这是一个弊大于利的楼盘，好在有价格补充，首付60万买3房，自住需求可以考虑，但投资不是好选择，地段是硬伤，其次龙岗的同类型产品太多，要被卷死。

　　论打折狠度，信城缙悦花园不是第一个，也不会是最后一个。

　　前不久光明特发观月台，备案均价4.67万/平，折后4.28万/平，相当于打了91折。

　　看似没法和信城缙悦花园比，但放在光明来讲，已经戳破了光明折扣天花板；其次，这是发生在西部的光明，过去这里的房子都是靠抢的，根本不敢想。

　　虽然信城缙悦花园的折扣力度更大，但如果能在两者中选择，我会建议你选择特发观月台。

　　13号线地铁开通后，特发观月台承接的需求是来自留仙洞、科技园、深圳湾总部基地外溢需求，购买力多且强劲。

　　特发观月台距离地铁站也更近，600米左右。

　　信城缙悦花园最大程度上只能承接福田CBD的部分外溢需求，为什么是部分呢，一是距离福田更近的龙华已经承接了大部分需求；二是信城缙悦花园不在14号地铁线上，错开福田外溢需求。

　　所以，从这个层面来讲，信城缙悦花园的需求大多是来自于龙岗大运、龙中的外溢需求，购买力略显乏力，买的便宜，未来大概率卖得也便宜。

　　当然了，以上是从投资的角度去分析的，自住的话，根据工作通勤距离的远近选择吧。

　　再说一个打折的典型例子，罗湖东海富汇豪庭，也是打折届的老大哥。

　　从去年开盘之初，放出“一次性付款享98折，按揭99折”。

　　伴随开盘当天911套仅卖出46套的惨淡去化，开启打折升级之路，最高可到85折优惠，再到今年3月，推出“最高直减151万”。

　　这个力度，也是捅破了罗湖促销的天花板，但去化依然不理想。

　　根本原因在于定价过高，备案均价8.9万/平，即使去到最高85折优惠，价格也在7.6万/平。

　　而片区内的楼盘二手房指导价，大多都在5-6万/平，基本上没什么差价，而且周边都是老旧小区，整体环境面貌欠佳。

　　再加上地段、楼市遇冷等，买房人的心态发生很大变化，种种因素叠加，卖不好成了必然。

　　照现在这个行情下去，东海富汇豪庭还得慢慢卖，其实不单是东海富汇豪庭，冷门地段的高价格楼盘，建议向信城缙悦花园学习一下，让大家看到你的诚意。