同花顺-圈子

“卖子”纾困失败，最终中国奥园把自己“卖”了。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

引入国资纾困，这一次中国奥园（3883.HK）恐怕要“改姓”了。

5月27日，有消息称，山东能源集团已经完成尽调并离开奥园集团，计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东。

奥园方面回应表示，公司引入战投相关事宜正在进行中，目前暂无可对外披露的消息。有消息会第一时间公告。

一位业内人士指出，此前已有国资入场对奥园尽调传闻，引入国资纾困符合当下环境对房地产行业的整体方针，国企与民企的合作，对其他房企转型具有一定的参考价值。

对于出险企业来讲，股权转让可以增强债权人和投资者的信心，短期内解决流动性问题。另外，依托国企的强劲实力，还能使企业得到更加稳健、持续的发展。

国企入局能否帮奥园纾困？

在债务违约之后，除了出售资产回笼资金外，中国奥园也一直在尝试引入战略投资者。

1月9日，中国奥园公告表示，公司一直在积极物色潜在机会，按符合中国奥园及其持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者，旨在为奥园创造流动性，缓解或解决债务问题。

当时，中国奥园曾与包括法律、财务及其他顾问全力合作，评估资本架构、流动性，及进行尽职调查。其中财务顾问已就公司营运情况进行深入的尽职调查，以评估目前的流动性及现金流情况。

随后，有市场消息传出，来自广州、山东的多家国企对战投中国奥园产生兴趣，并已先后进驻中国奥园开展尽调工作。

据《上海证券报》报道，今年3月初，山东某知名国企已派出包括财务、法务、评估、资产管理顾问在内的近百人的尽调团队，提前进驻奥园总部所在地广州番禺万博中心，开展紧张有序的尽调工作，目前该团队仍在驻场之中。

据悉，在相关省市政府及相关方面牵线搭桥下，华融、长城、东方、信达四大AMC已与奥园高层进行了实质性接洽，计划就奥园一些优质资产项目进行纾困型协作洽商。

尽管中国奥园没有对此作出回应，但3月25日公告表示，公司在法律顾问及财务顾问的协助下，正在持续评估集团流动资金状况，并制订了一个重组计划，将为所有利益相关方提供一个协商一致的解决方案。

如今，中国奥园再次被传国资即将入局，并成为控股股东，那么国资入局能帮助中国奥园纾困吗？可能要取决于中国奥园的债务规模有多大了。

来源：Wind

财报显示，截至2021年6月末，中国奥园的资产总额为3161.55亿元，有息负债（包含银行及其他借款、优先票据及债权）约1121亿元。其中，按要求或一年内偿还的短期负债规模为517.22亿元，占比高达46%。

而同期内，中国奥园现金及现金等价物约为606.45亿元，减去1年内到期债务后，剩余额度不到90亿元，而且公司还有411亿元的“贸易及其他应付款”。

另外，中国奥园还有高达349亿元的“非控股权益”，几乎是归母权益的2倍，这里面有多少是真实股权出资，有多少是“明股实债”，直接决定实际债务水平是否会再上一个台阶。

争做“优等生”的奥园曾选择“躺平”？

中国奥园于1996年成立于广州，2007年上市于香港。多年来，中国奥园一直聚焦于粤港澳大湾区，旗下上市公司除了中国奥园，还有奥园健康、奥园美谷等。

近年来，中国奥园的发展势头良好。2018年至2020年，中国奥园的营业收入分别为310.06亿元、505.31亿元、677.94亿元，净利润分别为29.39亿元、52.22亿元、70.51亿元。

2021年，在“三道红线”的压力下，房地产行业的融资环境开始趋紧趋严，再加上疫情的不确定性因素，很多房企纷纷爆雷，中国奥园亦没能避免这次危机。

自从2021年10月以来，中国奥园频繁被惠誉、标普以及穆迪下调信用评级并触发相关债券的违约条款后，其流动性问题由此显露。11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案。

面对三笔债务，中国奥园最后给出了相同的展期方案：整体展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

然而，三笔债券展期方案的通过，本以为中国奥园能松口气的时候，但让投资者没想到的是，即使中国奥园做了那么多努力，依旧没堵住“窟窿”。

2021年11月，有消息传出中国奥园有一笔6590万元的信托贷款（申万聚惠2号）疑似违约，该违约与中万菱信资产－惠聚2号集合资产管理计划有关。据悉，违约发生在11月12日。

不过，中国奥园表示，该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷，我们正在与相关债权人协商解决中。相关事项属经济纠纷，非公开市场违约。

2021年12月2日，中国奥园发布给投资人的一封信，承认公司担保的部分投资产品将逾期兑付，涉及中国奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

面对困境，奥园集团董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”

然而，进入2022年，面临即将到期的债务，中国奥园公开宣布债务违约，选择直接“躺平”。

来源：中国奥园公告

今年1月19日，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。企业预警通显示，以上4笔美元债本金余额约10.86亿美元。其中，于2022年1月20日到期的4.2%优先票据、于2022年1月23日到期的8.5%优先票据，于2023年6月到期的7.35%优先票据及于2024年6月到期的7.95%优先票据，发行规模分别为1.88亿美元、4.99亿美元、2亿美元、2亿美元。中国奥园称，经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则。中国奥园同时提示，其所有其他境外金融负债项下将发生(或已发生)违约事件。

实际上，房企爆雷并不罕见，但中国奥园这样的态度和做法确实令人意外。不仅未曾提前就即将于本周到期的美元票据发起任何要约收购，且在到期日尚未来临之前就先公告违约。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析指出，奥园直接自曝债务违约的行为，表明公司面临的现状确实不容乐观，而且之前的自救并没有奏效，公司想通过引入战投来解决当前的困境。

对于“躺平”原因，奥园表示，市场持续低迷，打击消费者信心，这使公司难以按照合理条款变现存货及出售资产。

“卖子求生”失败、引入国资纾困

自从资金链的紧张导致中国奥园的理财产品出现逾期未兑付的情况以来，中国奥园开始出售旗下资产以回笼资金缓解公司的流动性紧张。

2021年11月3日，多家媒体报道，中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展；11月4月，奥园健康公告称，正就出售附属公司权益正与第三方初步讨论，但尚未订立交易。

几天后，奥园健康第二大单一股东无极资本表示，希望管理层能够仔细考虑估值问题。同时“希望奥园健康将出售整间企业，而不是其（部分）资产。”最终，中国奥园“卖子”计划终止。

而在筹划出售子公司的同时，中国奥园也在出售资产。2021年11月4日，中国奥园公告称，拟以9亿港元（约7.34亿元）出售双福、名万投资及裕康的全部已发行股本，其中包括香港燕贻大厦部分物业。

中国奥园表示，此次出售股权事项估计亏损1.77亿港元（约1.44亿元），相当于8折出售，出售股权的所得款净额拟用于偿还贷款融资及用作该集团的一般营运资金。

一个月后，2021年12月1日，有消息传中国奥园（3883.HK）正计划出售香港葵涌活化工厦项目，即奥创中心。该项目于2019年推出，是中国奥园首个在香港市场推出的项目。

中国奥园管理层曾在纾困会议上提到，公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标，包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及主席个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。

不过，从目前的情况来看，依靠出售资产回笼资金显然没能解决问题，引入战投应该是中国奥园解决危机最好的选择。

在此之前，民营房企引国企入场已经有参考样本。5月16日，华南城（1668.HK）公告宣布，引入深圳国企——深圳特区建发战投成功；已收到深圳特区建发投控支付的认购对价19.1亿港元。

交易完成后，特区建发将成为华南城的单一最大股东，同时深圳市人民政府国有资产监督管理委员会将成为华南城的间接单一最大股东。华南城将由民营企业转为深圳国资委战略投资的国有背景上市公司。

在此之前，4月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产达成战略合作，全面推进城市更新、房地产开发等领域的深度合作，走出“央企 +AMC+ 出险企业 ”模式。

可以看到，国企正积极参与出险房企资产处置，“国企+民企”合作模式可以为资金紧张的房企提供资产处置样本。

在业内人士看来，华南城正式官宣引进国企战投靴子落地，彻底打消了国资入主出险民企的顾忌，释放国资积极落实中央稳楼市政策，发出国资稳定经济大环境和市场信心的重磅信号。

而相比华南城百亿规模的体量，中国奥园2021年度未经审计的销售额超千亿元。在业内人士看来，若其引进国企战投成功，将成为行业内最具典型意义的标杆。

知名地产分析师严跃进表示，相对众多困境房企而来，扎根广东大湾区的中国奥园资产质量好，高管团队稳定，尤其是大湾区旧改布局好，应当是一个好的并购标的。

与此同时，业界也在期待，华南城、佳兆业、奥园等企业为全行业探索一条有力有效的方案来防范和化解风险，引导房地产行业健康稳健新发展。

中国奥园能够成功引入战投化解危机吗？欢迎留言评论！