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窥报|美的置业:扎实深耕战略,厚植稳健底色
0人浏览 2022-04-01 16:26

  出品|凤凰网风财讯&风财讯智库

  作者| 余佩掀

  作为房地产业的“长跑型选手”,即使身处于严峻复杂的行业变局,2021年美的置业(03990.HK)依然实现了业绩的稳健增长和经营的良性循环。

  这一成果反应到经营数据上便是营收大幅增长。2021年,美的置业实现收入约737.03亿元(人民币,下同),同比增长约40.4%;核心净利润为54.58亿元,同比上升13.6%,业绩增速位于行业前列。

  3月28日,美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上分析,业绩增长的主要原因是, 美的置业坚持市场定位,主动配合市场变化不断前行,积极应对行业大变局的挑战。

  一是在前期投资布局的基础上,坚定实行战略升级和聚焦,保障项目去化;

  二是强化产品和服务、深化数字化转型,不断推出高端产品系列,持续打造智慧健康产品竞争差异化;

  三是不断改善经营基本面,叠加良好股东加持,提升融资能力,维持良好的长短期融资结构。

  谈及对2022年的展望,美的置业管理层充满信心:“行业发展进入新常态,会孕育新机会,在行稳致远的道路上,我们会继续坚定信念、保持信心、珍视信用、拥抱变化、决胜未来。”

  可见,区域深耕以及数字化转型带来的成效,让美的置业更加坚定了后续发展的主基调。叠加多元化业务发展、降本增效的精细化管理,美的置业将在这场“马拉松式”的行业赶考中,继续贡献“长跑型选手”的成功经验。

  战略为根:深耕战略助升市场占有率

  “宁可走慢一两步,也不能走错半步。”严谨审慎的行事风格,贯穿了美的置业的发展之路,也为美的置业的厚积薄发埋下了伏笔。

  在国内,千亿规模的房企,说多不多,说少也不少。而美的置业,无疑是当中最为低调的房企之一。看似处于行业中游、表现平平无奇,却总能在行业遭受“狂风暴雨”的洗礼中,依然屹立不倒、逆势前进。

  这一切,美的置业归功于其不断顺应市场及行业变化趋势,适时调整发展战略的前瞻布局优势。

  自2019年突破千亿销售目标后,近两年来,美的置业以“稳健”作为发展主基调,进一步聚焦了经营方向,立足大湾区之余,前瞻性地布局有持续人口流入和经济增长的长三角、粤港澳大湾区、核心省会城市以及深耕多年的强三线城市。

  尤其在2021年,美的置业加快出清不再深耕的城市項目,同时保持投资定力,扎实深耕城市,提升二线及以上城市的市场占有率,对应销售占比高达78%。

  数据显示,截至2021年12月31日,美的置业共有354个物业开发项目,覆盖全国61个城市,拥有土地储备总面积达到4051万平方米;权益拿地金额为权益销售额的38%。

  在土地获取方面,将90%以上的资源投放在二线及以上城市,一二线城市突出进一步提升至60%,主要集中于长三角、大湾区等核心区域。

  (图源IC photo)

  “深耕战略,有利于实施资源的集约化管理,发挥品牌的溢价效应,提升市场占有率。”由此,美的置业集团连同其合营企业及联营公司2021年实现合约销售金额约1371.4亿元,相应已售建筑面积约1176.4万平方米,销售均价为11657元/平方米,分别同比增长8.7%、5.8%和2.7%。

  凭借稳健基本面和优秀的财务表现,美的置业吸引了境内外权威投行、券商等机构持续看多。花旗银行、中金、中信里昂、建银国际等多家机构出具研究报告,给予公司“买入”以及“跑赢大盘”等评级。

  产品制胜:数字化转型成为发展关键

  实施一系列的“减法”措施之余,美的置业也在同步“数字化转型”的产品升级策略。

  尤其在“房住不炒”的政策导向之下,衡量头部房企发展成绩的指标,从“高杠杆、重规模”转向“高质量、重效益”。人们对于住宅的要求,也更聚焦于安全、健康、便利和舒适的专属空间和生活方式。

  基于这一需求更新,智能化、数字化,成为房地产行业转型的方向之一。房企数字化年投入规模上,2021年TOP50房企年均投入规模达到1.31亿元,同比增速接近50%。调研结果上,近8成TOP50房企未来计划每年数字化投入的增长仍将保持在30%以上,可见头部房企对于数字化转型的坚定决心。

  这对于美的置业而言,是挑战,更是机遇:继2018年开启了第一阶段的数字化转型建设,美的置业依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势,不断输出优质产品系列,保持“智慧健康”赛道领先地位,做实产品核心竞争力,持续提升产品溢价和口碑,成为行业中少见的“智慧地产制造商”。

  深耕长期主义、积极创新改革,2021年美的置业回归“智造”本质,强化智慧先发优势,挖掘“大美的”生态支持,从理想人居需求出发,以客户细分为外研的产品基因图谱,形成了成熟完整的四大产品系列,塑造与时俱进的生活场景。

  例如,在疫情常态化、多胎趋势、双减政策、碳中和等新时代需求下,美的置业加高智能产业化护城河,积极拓展第三方业务,打开家庭智慧场景等新局面,解决实际居住的痛点难点,探索服务新体验。

  据悉,美的置业旗下附属公司睿住智能,始终专注智慧场景的科研创新。截至目前,美的置业拥有超500项智慧绿色产品专利,20个国家或行业智慧绿色技术标准。服务客户超200家,累计为330多个智慧社区,超11万户家庭提供智慧生活享受。

  克而瑞研究中心数据显示,2021年,美的置业精装全屋智能装配率48%,排名行业第一。而其旗下的睿住资本则专注“空间科技化”投资逻辑,以“资本+地产+物业”的平台优势为企业赋能,构建智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。

  (睿住智能积极布局智慧家庭、智慧社区)

  此外,在部分房企暴雷的这一年,除了产品质量之外,产品交付也是消费者最为重视的因素。数据显示,美的置业在全国交付约7.1万套,交付率达到90%,业主满意度处于行业第一梯队。美的置业管理层表示,2022年将是美的置业的“交付大年”,将继续保障交付质量与效率。

  不难发现,当制造业的经营逻辑被重新提起,这位低调的“长跑型选手”,更能经得起市场考验,稳健穿越市场周期波动。

  现金为王:降本增效提升信用价值

  在楼市大浪淘沙的这一年,部分房地产企业出现债务违约、交付延期等危机,引发了市场信心受挫、投资预期低迷等现象。

  面对行业“急冻”的情况,美的置业如何“破冰”?靠的是源源不断的现金回流、和融资结构的优化。

  数据显示,2021年美的置业美的置业降负债成效显着,净负债率大幅下降至46.3%;现金短债比显着提升至1.71;扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%。截至报告期末,美的置业有息负债总额为563.23亿元,持有有总现金及银行结余为人民币341.97亿元,尚未动用的银行授信额度人民币1001.25亿元。

  风财讯了解到,2015年至今,美的置业历年的综合借贷成本均未超过6%,系极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。

  回款效率之高、造血能力之强、现金及授信额度之充沛,促使美的置业的抗风险能力进一步提升,也表明其平衡好企业经营、投资、融资活动现金流的关系,以实现长期健康稳健发展。

  (图源IC photo)

  中信证券报告指出,美的置业是当前仅有的,极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。同时美的置业是高信用企业中,极少数不需要偿还存量境外债务的公司,完全立足于境内金融机构的信任,并在行业信用恶化的时期能够具备持续的市场化借新还旧能力。

  这也很好地解释了,信用价值优于同业的美的置业,之所以成功发行2022年度第一期中期票据,成为2022年首家获得中期票据(MTN)批文并成功发行的民营房企。而该期债券获多家主流银行、头部基金以及非银等机构踊跃认购。

  “行业大势下,只有和衷共济、共同努力,才能构建命运共同体的新篇章。本集团将与战略供方伙伴共同成长,一起升级能力、抵御风险。”管理层的这段表态,也对应了今年以来美的置业在房企项目收并购层面的积极行动。

  今年以来,美的置业相继获得了招商银行、交行广东分行、建设银行和中国农业银行等共近750亿 元专项额度,主要用于其并购、按揭及保障性租赁住房业务方面的发展。

  “我们通过收并购盘活了项目原本的存量资金,也通过上述并购贷区解决收购资金,所以对集团的投存占用影响较小。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈透露,观察相关收购后续状况,发现部分项目去化速度和销售价格有了很大改善。

  在2021年报中,美的置业这样总结展望道:“作为全国化布局高信用民营房地产企业,集团对自身未来前景也充满信心,将凭藉大美的生态圈的有力支撑、稳健的财务战略、扎实的融资能力、全周期全链条开发经营能力、精益的组织管控水平、匠心及创新的产品和服务,以及空间科技产业链的打造能力,成为行业中的一股清流,实现有质量的增长,走出自己的突围之路。”

  变局之下,要成为房地产行业中的清流,美的置业仍然还有一段很长的路要走。但正如美的置业所说:“流水不争先,争的是滔滔不绝。”

  毕竟,在马拉松比赛中,枪响之后,更需要的是耐力和后劲。

 

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