同花顺-圈子

作者：子非鱼

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最近，资本市场上最大的事件之一，便是上市企业广聚能源，卖房套现一事。

3月25日，深圳市广聚能源股份有限公司发布了该公司董事会第六次决议公告：

为优化资产配置，盘活公司存量资产，公司计划将全资子公司深圳广聚置业有限公司位于深圳市南山区前海东岸花园中部分投资性房地产，即同胜阁13套、同达阁9套，总计22套房产（合计面积2,552.96平方米），以单套房产为单位在深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）挂牌出售。

也就是说，该上市公司要卖掉其位于深圳市南山区前海的22套房产。这已经是今年第五家抛售房产的上市企业。

根据评估报告，本次拟出售资产评估值合计约为2.4亿元，平均评估单价约9.4万元/平方米。

无独有偶，十几天前，高鸿股份也发布了类似公告，卖出北京市朝阳区持有的多套房产。

1月份，北京科锐发布公告，出售其持有的北京市海淀区上地四街1号3层的房产。

事实上，最近几年，非主营房地产的上市公司抛售房产比比皆是。

比如广州浪奇、香梨股份、保变电气、云天化、昂立教育、中成股份、海正药业、*ST中安、曙光股份、凯文教育、国发股份、*ST海马、*ST中房。

仅2019年四季度，就有24家。

其中大多数上市企业抛售房产的原因一致，以卖房的收入来粉饰自己的业绩，让利润扭亏为盈，以解决被迫退市的烦恼。

因为，按照资本市场的规定，当一家上市公司连续三年亏损，将被退市。

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在这种背景下，出售手中持有的房产，粉饰业绩，成为在当前不确定的市场环境下，业绩亏损上市企业的必然选项。

以正在抛售房产的广聚能源来看，尽管目前盈利仍然为正，但净利润下滑非常明显。

来源：广聚能源2021年度财报

2021年广聚能源的利润约为6770万，较去年下跌了47.94%，近乎腰斩。扣除非经常性损失后的净利润只有3130.18亿元，较去年下跌了73.48%。

今年的外部环境比去年更艰难，广聚能源选择在这个时候抛售房产，而且还是位于当今中国最具发展潜力片区之一的深圳市南山区前海，可能是未雨绸缪。

相比于广聚能源，其他抛售房产的上市公司，粉饰业绩的行为更加赤裸裸，这也是他们的惯用伎俩。

2018年11月份选择抛售北京朝阳区房产的*ST中迪，获利731万元，正好堵上其当年前三季度亏损632.59万元的漏洞。

2019年抛售401套房产的海马汽车，成功将利润转正，保住了自己的壳。

同样在2019年四季度，*ST游久将持有的上海市浦东新区8套房产出货，税后套利约8000万元，同样堵住了当年前三季度的1127万元漏洞，让已经亏损了两年的利润转正，成功保住了其上市公司的地位。

透过如此多的上市公司囤房、卖房情况，至少可以得出两个结论：

第一，囤房不仅是赚取丰厚的方法，还是上市房企关键时候的救命稻草。可谓手中有房，心中不慌。

试想一下，海马、*ST游久等这些企业，如果手中没有囤积房产，那持续亏损的业绩，它们早就与股市say goodbye了。

但，它们手中的房子，总有卖房的一天，如果不想法子让自己的主营业务止血回正，再见只是迟早的事情。

以海马来说，2017年亏损9.94亿元，2018年亏损16.37亿元，2019年依靠卖房将利润扭亏为盈，录得净利润8519.6万元，但2020年又亏了13.35亿元。

最新披露的2021年预报数据显示，2021年海马预计亏损1.2亿元。

第二，上市房企，才是最大的炒房团。

对于个人炒房客来说，手中持有的房产，最多也不过几十套而已。但这些上市房企手中持有的房产，动辄成百上千套。

比如海马汽车，2019年与2020年，两年时间就卖出了手中近600套房子。海马拥有的投资性资产，只是上市公司炒房数量的冰山一角。

2017年新华网披露了一组数据，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。

 到了2019年，这个数据继续增加。据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。

也即超4成上市企业，之前一直在囤房。

同时，根据公开数据显示，到2019年一季度，持有投资性房产超100亿的上市企业数量达到了25家，美凯龙位居第一。

持有投资性房产价值超50亿的上市企业，有50家。其中大多数主营业务是非房地产。

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囤房的目的，当然是为了利益。毕竟，2021年之前，炒房还是非常赚钱的一项工作。

以广聚能源来看，其出售的位于南山区前海的22套房产，目前的估值为2.41亿元，而当年买入的时候，不到1400万。一买一卖之间，价格翻了17倍，毛利润2.27亿元。

这可比累死累活干实业来钱快得多。

正因如此，2020年之前，尤其是2016年前后，人心思房。上市公司、中小企业老板无心发展主业，赚了钱也不图扩大主业，而是选择买房。

在最大炒房团推动下，房价涨得更加凶悍，涨得凶炒得就更凶，如此往复循环。直到后来，很多城市开始关闭企业购房的大门，才让企业炒房告了一个段落。

公开资料显示，目前已经有杭州、西安、南京、上海、深圳、长沙、合肥、江阴等多个城市发布调控规定，禁止法人、非法人组织购买住宅。

此外，去年下半年以来，大多数城市房价横盘乃至调整，也打消了很多企业继续买房的念头。

本号以为，接下来的三四年，会有越来越多上市企业，抛售房产。因为：

第一，当前全球秩序正遭遇较大挑战，外部环境不确定性增加与内部经济增长压力之下，上市企业的利润压力会随之增加。

很多上市房企为粉饰业绩，乃至守住上市公司地位，不得不卖房自救。

第二，未来三四年，是很多企业抛售房产的窗口期。

一方面，中国房价高速增长已经成为了过去式。未来大多数具有人口增量、经济活跃的中心城市，房价会慢涨，而大多数人口流失的三四线城市与部分弱二线城市，房价还会继续调整。

房价慢涨甚至调整，会让很多炒房群体入不敷出，包括个体与企业在内的炒房客，会加速出货来止损。

目前已经有11个中心城市的二手房挂牌量超过10万套，已经说明了问题所在。

另一方面，房地产税迟早会落地。

尽管不久前财政部透露，今年房地产税试点城市扩容尚不具备条件，但明年、后年呢？本号预计，房地产税试点五年内应该会落地。

按照国外经验来看，房地产税可能会是累进制。也即持有的房子越多，房地产税税率越高。

这种背景下，很多持有成百上千套投资性房产的上市房企，必须抢在房地产税落地之前出货。