同花顺-圈子

最近几个月，深圳一手房市场热火朝天。根据最新的统计数据显示，整个2021年深圳全市的新房成交量高达52417套，同比增加15.5%，创2016年以来的新高。

但是在一片景气之中，也有个别豪宅项目遭遇了滑铁卢，比如大名鼎鼎的华润城润玺项目，前年号称买到就赚500万的日光盘，现在却面临房子卖不动的尴尬局面。

今天开发商急了，学恒大、碧桂园搞起“全民营销”活动，号召全社会人员帮忙卖房子，并开出了卖出一套房子奖励5000元人民币的价码。

短短一年多时间里，润玺项目从买到就赚500万，沦落为卖出就赚5000块，着实是一个令人意想不到的结果，那么这背后究竟发生了什么呢？

买到就赚500万，万人抢购千套房

2020年11月中旬，华润城润玺一期获批预售，那一次总共推出1169套住宅，单价在12万到14.4万/平方米之间，均价为131987元/平方米。

当时大家算了一笔账，旁边的华润城一期和三期二手房的市场均价是18万/平方米，差价5万/平，比润玺一期的均价还高了5万元/平方米。

2020年底链家的二手房挂牌价

这也意味着，只要买到了润玺一期的房子，每平方米大约可以躺赚5万元，就算只买到最小的100平方米户型，那也是躺赚了500万元，相当于中了一注彩票一等奖。

冲着500万元，整个深圳都躁动起来。土豪们纷纷从各个角落冒出来，提着350万元的诚意登记保证金就去参与摇号。

最后润玺一期共收到诚意申请15036批，其中审核通过12927批，确定入围客户11727批，完成诚意金冻结客户共9690批。

在近万人抢购1169套房子的严重供不应求情况下，润玺一期正式开盘当天自然是被秒杀光了。

而这种万人抢房的盛况也被媒体广泛报道，引发了全国人民的高度关注，成为当时轰动一时的大事件。

俗话说“人红是非多”，润玺一期大出风头的同时，喝茶费、代持炒房等问题也传得沸沸扬扬。

最后深圳市住建局介入调查，称发现有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。

这12人被处以暂停使用深圳市购房意向登记系统以及合同网签系统，暂停在深圳市购买、承租保障性住房和人才住房资格，暂停在深圳市的住房公积金贷款资格的处罚。

凭什么能赚500万？

润玺一期的烈火亨油，说到底还是因为买到就赚500万的诱惑力太大了。那么这个项目的房子，凭什么能够让人相信买到就赚500万呢？

因为华润城润玺一期的区位和环境都挺不错的。

华润城润玺一期位于深圳南山科技园的大冲村，西距前海的直线距离只有6.5公里，南距后海的直线距离仅为4公里。

另外华润城是深圳著名的大冲村旧改项目，整个片区都被华润拿下开发，所以不仅知名度高，而且成片开发后整个片区没有脏乱差的城中村，都很现代化和高大上。

而润玺一期项目位于大冲旧改地块的最东边，前临有“深圳塞纳河”之称的大沙河，另外江对面都是高尔夫球场，不仅绿化景观好，而且视野开阔没有遮挡。

所以即便是放到整个深圳来讲，润玺一期所在板块的区位和环境，也能排进前五，敢说比它好的大概也就蛇口、前海、后海和香蜜湖了。

因此在另外几个地方的房子能卖20多万元的情况下，大冲片区18万左右的市场估值也说得过去。

更重要的是，13万元的新房价格，对比华润城之前几期18万元的二手房价格，相当于打了个7折。

大家都觉得，深圳南山科技园这个能跟美国打贸易战的地方，房子再怎么样也不至于会跌30%以上吧。

所以2020年深圳房价还在猛涨的时候，几乎没有人会怀疑赚不到500万，恐怕还有不少人相信还能赚得更多。

潮水退去才知道谁在裸泳！

投资大师巴菲特有句名言：“只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳”。现在回过头来看，就会发现这句话套用在润玺身上也很贴切。

因为在整个市场都房源稀缺、价格都在猛涨的时候，大家看润玺，往往只看到它区位好、周边环境好、一二手房价格倒挂明显等优点。

但是随着2021年深圳一手住宅供应大幅增加，叠加政府指导价出台后，整个市场的生态迅速发生了巨变。

据统计，2021年深圳批售一手住宅合计56930套，比2020年多了近4000套，比2019年多了近14000套。

而且按照这两年的土拍规模来看，预计未来几年深圳每年批售的一手住宅数量还将芝麻开花节节高。

另外由于政府对新房备案价压得很死，备案价不够低就不被批准开盘，所以整个市场上充斥着大量物美价廉的新盘，导致二手房都卖不动了。

然后去年年初政府还给每个楼盘搞了个官方指导价，华润城润府的指导价只有13.2万元，这也意味着润玺将来的指导价，也差不多是这水平。

目前链家的二手房挂牌价

在新房供应充裕，二手房不好卖，指导价又跟新房备案价差不多的情况下，润玺未来大概率只能卖出13万的价格，所以算上资金成本其实没啥利润空间。

更要命的是，当冷水浇头之后，大家集体理性起来后，就会发现润玺项目还存在着许多缺点。

比如润玺一期容积率高达7.22、润玺二期的容积率更是高达8.53，这个密度几乎是正常住宅的两倍。

另外润玺一期距离地铁站差不多800米，润玺二期距离地铁站差不多1000米，走路过去要十几分钟。

还有润玺一二期虽然挨着大沙河，但是楼下却有一条车流量很大的主干道——沙河西路，这意味着30层以下噪音和灰尘都比较大。

这种楼盘算得上哪门子豪宅呀？土豪们会愿意住这种拥挤、嘈杂的房子吗？

当然不会。

可要是卖给刚需的话，13万一平米的价格，深圳有几个刚需能买得起？

就算是那些比较有钱的刚需，他们干嘛不拿1000多万去塘朗或者光明买面积更大、环境更好的房子呢？

所以这时候，润玺的鸡肋属性凸显出来，它既不是土豪们的菜，也不是刚需们的食粮。在市场房源紧缺的时候，它两头都吃香。可是在市场房源充裕的情况下，它两边都不讨好。

向恒大学习，只学到层皮

2020年12月16日，华润城润玺二期终于开盘了。此次共推出1024套房，备案均价13.2万元/平方米。

但是再也没有一年前万人抢房的盛况，而是只有1486人去参与选房。

可结果呢，1024套房只卖出去了700多套，还剩下200多套没卖出去。然后由于有意向的都买了，剩下的这些就基本卖不动了。

具体来说，润玺二期总共推出120、185、270平方米三个户型段，其中185和270平方米的大户型基本都卖出去了，剩下的主要是120平方米的卖不动。

因为大户型一般是楼层朝向比较好的，土豪们还是看在科技园的地段大沙河和高尔夫球场景观的面子上，还是会考虑考虑的。

但是120平方米户型就属于典型的土豪瞧不上，刚需买不上的鸡肋，所以不好卖也就理所当然了。

在持续卖不动的情况下，今天华润终于启动了“全民营销”活动。

只要大家推荐新客户（含直系亲属）成功认购、签约并网签备案本项目建面约120㎡住宅，华润在收到该单位全部购房价款之后，将给予推荐人5000元/套的税前奖励。

但是华润这个“全民营销”活动，市场反映却不是很好，因为大家普遍都觉得没吸引力。

毕竟恒大之前搞的全民营销活动，开出的奖励是35000元+1%的佣金，一套300万元的房子，算下来就有6.5万的回报，佣金比例高达2%以上。

可是你华润，一套1500多万的房子，只给5000块钱的佣金，佣金比例只有不到万分之四，仅为恒大赏格的50分之1。

相信这几年大家都有印象，那就是恒大为了卖房筹款非常拼命。虽然最后没成功，但是房子也还是卖出了不少的。

其实总结起来，恒大卖房猛，主要跟两点有关系。第一是折扣大，第二才是全员营销。

而且所谓的全员营销，其实某种程度上也等于是开发商的变相降价促销，毕竟不是很熟的朋友不会因为你的推介去买房，真的很熟又不好意思从你身上赚这点钱。

因此所谓的全员营销，其实跟打折让利是相通的，没有足够的让利，学人家搞全员营销就是学了个皮毛罢了。

想用5000块钱来撬动1500万元，华润的想法真可谓有些天真！

作者 | 湾叔