同花顺-圈子

交通枢纽的改变，往往会对城市的发展产生巨大的影响，甚至会改变一座城市的发展格局。

因为交通枢纽带来的巨大客流，还会带动商贸、金融、餐饮、旅游等各行各业的发展，从而产生巨大的经济效益。

而商贸、金融等行业聚集的地方，往往容易发展成为城市的CBD，因为大家在这里经商和办公都会比较便利。

自从2011年深圳北站建成以后，深圳老城区罗湖的地位可谓一落千丈。

因为高铁时代来了，大家都优先选择搭乘高铁出行，很少人再去坐绿皮火车。所以深圳火车站的交通枢纽地位，迅速被深圳北站取而代之。

失去交通枢纽地位之后，原本熙熙攘攘的深圳火车站，现在却经常空荡荡。失去了人流就意味着失去商机，火车站旁边的商业城也几乎面临关门大吉。

另外失去交通的便利性之后，许多企业都纷纷搬迁到福田、南山、龙华、宝安等新城区的CBD办公，更是让整个罗湖都面临着发展停滞的危机之中。

罗湖掉队的最直观反映，莫过于统计数据上的变化。

2011年的时候，罗湖的GDP占深圳全市的10.29%，而到了2020年的时候，比重大幅到了8.58%，大约萎缩了近20%。

相比之下，同为关内的南山区和福田区，2010年的GDP分别是罗湖的和1.97倍和1.81倍，但是到了2020年则是罗湖的2.74倍和2倍。

另外大家也可以看到，过去十年间龙华的变化日新月异，房价也是突飞猛进。而罗湖则日渐没落，房价的涨幅也远远落后于全市平均水平。

其实房价就如同股价，其涨跌背后就是大家在用资金投票，某种程度上反映出大家对该区域未来的价值评估。

不过这一切，很快就将迎来改观，因为罗湖很快也要通高铁了。

自2022年1月10日零时起，全国铁路将实行新的列车运行图，许多列车的班次和站点将进行大调整。

而在这次调整中，深圳火车站也将首次迎来多趟高铁列车。这也意味着，从今往后，罗湖正式通高铁了！

据了解，运行图调整后，深圳火车站将开行赣州方向跨线高铁列车16对，至上海虹桥2对、徐州东1对、武汉2对、南京南1对、合肥南1对、婺源1对、南昌7对。

届时从罗湖也能够搭乘高铁去往国内多个城市，这不仅将方便罗湖及周边民众的出行，也将有助于激活深圳火车站，更好发挥出其价值。

深圳火车站虽然号称“百年老站”，但现在的站房其实是1991年重新建的，至今只有30年的时间，虽然说不上很新，但也算不上很老。

更重要的是，深圳火车站的总建筑面积达9.6万平方米，站场规模为4台8线，候车室面积达1万平方米，可同时容纳1万名旅客候车。

这个规模跟深圳北站比起来虽然比较小，但其实跟近年来国内新建的高铁站比起来，也可以算得上一个中等规模或者地级市级别的车站。

比如现在的高铁惠州南站，总建筑面积为9.5万平方米、站场规模为3台7线，站房面积1.49万平方米，基本就跟深圳火车站一个规模级别。

所以在绿皮火车日趋式微的情况下，与其让深圳火车站空荡荡的闲置浪费，倒不如盘活起来发光发热，不仅方便罗湖周边的民众出行、还能分摊深圳北站的客流压力。

其实对于罗湖来说，深圳火车站通高铁只是一道开胃菜，后面真正的大餐还没端上来。

根据最新的规划，未来罗湖将打造深圳站和罗湖北站两个对外高铁枢纽，其中赣深铁路、厦深高铁引入深圳站，罗湖北站则为深汕高铁的重要站点。

不过由于罗湖北站是地下车站，所以规模不会很大，预计不会大于目前的福田站总建筑面积14.7万平方米，候车厅层面积4.6万平方米、4台8线的规模。

相比之下，目前的深圳火车站规模虽然不大，但是由于是地上站，再加上旁边有广场、汽车站、商业城等附属设施，所以改造的潜力更加巨大。

实际上，近年来国内已经有不少城市有尝试将市中心的火车站改建成高铁站的例子，比如汕头火车站和广州火车站。

汕头火车站是1995年建成的， 原本只是广梅汕铁路的终点站，规模不大，总建筑面积15.75万平方米，站场规模为2台4线。

随着去年汕汕高铁的动工，汕头火车站准备新建10万平方米的现代化高铁站房，同时站场规模扩大到11台23线，取代潮汕站成为粤东最大的高铁枢纽。

而广州火车站则是上世纪70年代建成的老火车站，总建筑面积12万平方米，站场规模为4台7线，仅比深圳火车站略大一点。

不过随着绿皮火车的式微，近年来广州也准备投入270亿元，将广州火车站改建成10台20线规模的高铁站，也即是接近深圳北站的规模。

实际上，随着设计水平和建筑技术的不断进步，后面新建高铁站的土地利用率要远远高于以前，像广州火车站就是准备在尽量不征地拆迁的前提下完成改扩建。

所以按照深圳火车站目前的规模，以及周边广场、汽车站、商业城等配套设施的土地，未来完全有条件可以改扩建成一个大型的现代化高铁站。

这个计划目前虽然官方还没有正式敲定，但是前两年地方政府其实也有规划，并已经向全球征集咨询设计方案。所以对于财大气粗的深圳来说，改造计划迟早都会进行。

以下几张图是深圳火车站与罗湖口岸片区设计方案第一名作品的效果图：

对于深圳这种财大气粗的城市来说，政府并不缺乏改造的资金，所以改造计划迟早都会进行。

未来随着深圳火车站的改造完成，以及罗湖老城区大规模旧改的推进，届时罗湖的整体城市面貌将会焕然一新，经济也有望重新焕发出活力。

因此从长远的角度考量，趁着现在罗湖房价洼地的机会，在罗湖买房置业也是一个不错的选择。毕竟罗湖的区位优势摆在那里，房子的未来价值总不会比关外还低。

作者 | 湾叔