同花顺-圈子

南昌江景 Morse姐摄

作者 | Morse姐

        | 摩斯地产（ID：MorseHouse)

高杠杆这把双刃剑，让新力控股集团（02103.HK）成为继恒大等之后又一个发生流动性危机的房地产企业。

9月30日晚间，新力控股集团发布公告承认，其股票价格下跌及被大规模抛售，或与公司遇到流动资金问题有关。当天还公告了债务逾期未偿还的信息。

早在9月20日，新力控股集团股价夸张地出现跳水式画面，股价跌幅高达九成。到临时停牌时，新力控股股价报0.50港元，跌幅超八成。

而在过去长达一年时间里，新力控股集团的股价表现都非常稳定，长期维持在每股3～4港元之间。为什么它会突然遭遇如此巨大的股价下跌呢？

这家短时间快速成长起来的“黑马”正因债务危机引发市场关注。

相似的危机

新力控股集团起步晚，但还是吃到了行业高速发展期的红利。只是，那时候，诸如恒大等房地产企业，往往都怀揣着加速发展的梦想，佩着高杠杆的“利剑”前行。

据报道，9月18日，新力控股集团人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级别降50%。如今房企热闹上演裁员、不拍地两部曲，新力控股集团也在凑热闹？

事出反常必有妖。

9月20日午后，新力控股集团股价夸张地出现跳水式画面，股价一度跌至0.37港元，跌幅超90%。截至临时公告停牌时（3时38分），新力控股集团股价报0.50港元，跌幅87.01%。

悲惨的是，新力控股集团的港股总股本是35.7亿股，大股东张园林家族所持股份超过了总股本的83%。公众持股约6亿股，只占到16%左右。但9月20日当天成交的3.69亿股，占到新力控股集团公众持股的50%以上。

而在当天股价暴跌之前，张园林退出了境外投资者群。由于在群里未对即将到期的美元债给出清晰的偿还方式便匆匆“跑了”，引发了投资者不满。

9月30日晚间，新力控股集团（02103.HK）发布公告承认，其股票价格下跌及被大规模抛售，或与公司遇到流动资金问题有关。

9月18日，新力控股集团一笔到期债务逾期未偿还，金额合计3874万元。9月20日，新力控股集团某债权人要求该公司偿还其与包括该债权人在内的各方之间的融资协议项下未偿还本金及应计利息，金额为7542万美元。

曾经多风光，如今多凄凉。依靠高杠杆撬动规模的地产企业，步入转折时代。新力控股集团已经是雪上加霜，惠誉、标普、联合评级近期都将新力控股集团的评级下调为负面。 

截至目前，新力控股集团共有3笔存续期间的美元债，票面利率分别为9.5%、8.5%、10.5%，3笔美元债的未偿还金额共计约7亿美元。

祸不单行。新力控股集团的商票也出现了不同程度的延期兑付或未兑付。 新力控股集团出现票据逾期危机等资金链问题，并引发公司旗下的项目停工。

新力控股集团是否遇上了多诺米骨牌倒下的袭击？可以肯定，新力控股集团已经开始时刻挑动着投资者的神经。

从公告披露的内容来看，董事长张园林所持1.49亿股股份（占已发行股份总数的4.17%）遭债权人抛售，用以偿还债权人款项。

屋漏偏逢连夜雨。在外部环境极其恶劣的情况下，子公司上市失败，更让新力控股集团雪上加霜。9月初，新力控股集团旗下的物业公司——新力服务赴港上市失败。

如今的新力控股集团无奈走到了“卖血”自救的地步。

报道称，目前金科服务(09666.HK)正在和新力控股集团旗下的新力服务洽谈收购事宜，目前这笔交易还没有最终敲定，无法确定是否会成功。

新力控股集团非上市公司体系，也在危机来临时，开始去“新力化”。

另据报道，为换取现金，新力控股集团全国范围的项目均在出售之列，其中有项目成功出售，正在办理交接手续。更令吃瓜群众惊讶不已的是，有的地产项目在大声吆喝卖车位，业主可以免费使用两年车位后申请全额退款。

“虚胖”的规模

近年来，新力地产像一匹黑马般从江西杀出。新力地产位列2020年房地产百强企业第三十八位。2020年，新力控股集团总合约销售额达1137.36亿元，首次跻身“千亿俱乐部”。

除了高杠杆外，这匹黑马还有什么秘密武器呢？

但由于销售中只计入少数股东权益部分，这也导致利润表现不行。

2020年的权益销售在总销售中的占比仅44.3%，而2021年上半年为46%。

数据还显示，2018年-2019年，新力控股集团权益销售占比分别为48.79%和49.34%。

权益销售额偏低，也导致新力控股集团“增产不增收”，影响公司的盈利水平。

数据显示，2016年-2020年，新力控股集团营收分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元、269.85亿元和280.69亿元；同期净利润则分别为6243.7万元、9502.1万元、4.14亿元、19.58亿元和19.6亿元。

在过去的5个财年中，新力控股集团的净利润率不足8%。2016年-2021年上半年分别为5.9%、5.3%、 6.6%、7.5%、7.3%、7.9%，低于同期行业平均值。在所有统计的100家上市房企中排名第70位，在规模相当的房企中处于下游水平。

很明显，新力控股集团有些“虚胖”，销售规模含金量较低。

只不过，其利用少数股东权益调低了负债率。

未上市前，也就是2016年末-2018年末，新力控股集团的净负债率分别为190%、270%、240%，上市后迅速下降。2019年，新力控股集团的净负债率大幅下降至67%，2020年继续下降至63.6%，到2021年上半年进一步降至50.5%。

随着近年来房企债务、融资监管越来越严格，新力控股集团仍然表现为对外融资成本居高不下，负债率高企，债务压力正变得越来越大。

因为新力控股集团发展增速及规模还是以高杠杆、高负债为代价换取。

根据半年报，新力控股集团的传统银行融资渠道相对畅通，银行贷款占新力控股集团总债务的比例从报告期初的45%升至47%。

2021年上半年，新力控股集团进入广发银行白名单，新增工商银行及光大银行多家银行授信，报告期内取得多家金融机构授信总额约952亿元，其中约73.7%于报告期末尚未使用。

银行之外，新力控股集团主要依赖信托融资加大杠杆。

但这种情况下融资成本居高不下。2018年-2020年，融资成本分别为9.3%、9.2%和9.1%。2021年以来，继续抱薪救火，融资成本依然高达8.7%。

相比之下，今年上半年，中海、华润、龙湖、招商蛇口、保利、碧桂园融资成本分别为3.6%、3.88%、4.21%、4.6%、4.7%、5.39%。

财报数据显示，截至2021年6月末，新力控股集团流动负债有754.28亿元，未偿还借款总额为295.69亿元，其中短期债务有133.63亿元。除开其他受限制现金及已抵押存款后，现金及现金等价物仅为140.37亿元。

“三条红线”方面，2021年上半年，新力控股集团的现金短债比1.4倍、净负债率50.5%，均符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为73.5%，仍然略高于红线标准。

创始人的雄心

新力控股集团走到今天债台高筑的局面，除了扩大规模需要，上市也成为一种说法。

新力控股集团创始人张园林在家排行老二，大哥张国印，三弟张国金。其大哥曾控股江西五建（2021年4月张国印把所持股份全部转让），三弟手握广西路港。

南昌江景 Morse姐摄

在创办新力之前，张园林曾长期在大哥张国印手下供职，历任建设工程项目总承包商、总经理等职。这段建筑出身的经历，倒是与金科老板黄红云有几分相似。新力2010年首次拿地背后就有张国印身影。

张园林主要通过接盘巨无霸地块来扩大新力规模。

就这样，2015年，新力顺利进入江西地产前三甲；2016年，新力开始全国化扩张，销售额突破百亿；2017年，新力进入50强房企阵列，并将总部迁至上海；2019年11月，年仅9岁的新力控股集团在香港上市，成为第一家上市的赣系房企。

此前网络流传的一封关于新力控股集团的“求救信”中披露，新力控股上市过程中遭遇了种种辛酸。

这封有鼻子有眼的“求救信”，目前已经被辟谣。

回顾新力上市，确实有诸多费解之谜。2019年底新力控股集团赴港上市时，新力控股集团公开发售认购不足，只获得了0.71倍的认购，余下的认购则由公司创始人买单了。这对于苦心经营的创始人来说，并不是一件容易的事。

显然，张园林为了成功上市下了一般人难有的狠心，其推动新力控股发展壮大的雄心袒露无疑。

豪赌上市成功了的张园林，期望着还有更大的幸运能够降临到他和新力控股身上。

2020年初，张园林以“三顾茅庐”姿态及丰厚的条件邀来地产圈知名职业经理人陈凯加盟，担任联席董事长兼总裁。而张园林从董事长变为联席董事长隐身幕后。

陈凯曾历任华润上海总经理、龙湖运营总经理、复地总裁、阳光城总裁、中南集团董事长。

很明显，张园林希望他带领新力控股集团走向全国知名房企。

陈凯着手建立优秀人才共享共赢机制，企业投资与拓展战略变为深耕江西、长三角和大湾区；在江西，利用新力控股集团已有的资源，快速复制，进一步下沉；在江西以外，看好二线核心城市和强三线城市。

但张园林迫不及待想在全国打几个漂亮战的意图很明显。

双方终究分道扬镳。陈凯在加盟6个月后递交辞呈，张园林重新从幕后走到前台做回董事长兼行政总裁。

2020年，新力控股集团总合约销售额达1137.36亿元，首次跻身“千亿俱乐部”，成为行业一匹“黑马”。要知道，张园林2010才创立了江西新力置地，由此进入地产行业。十余年时间，销售额破千亿在地产业也算是创造了不小的奇迹。

就这样，新力控股集团已经从一个地方房企成为全行业无法忽视的一个对手。

然而高光时刻是如此的短暂。新力控股集团上市前埋下的隐患，最终在上市后就一步步显露。

恒大、华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团，这些房企那个不是在行业日子好过时，拼命借钱扩张、拼命扩大规模，胆子也越来越大；然而融资环境发生逆转后，一个个膨胀起来的大象开始现形了。

接近新力张园林的人士告诉Morse姐：“张园林的头发都白了很多。”

END