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沪指重返3300点,低估值的地产板块配置价值凸显!
0人浏览 2020-07-20 16:39

月初以来,市场风格突变,先是证券、银行、保险板块疯狂拉升,之后地产、有色等板块纷纷崛起,2014年“全面牛”的气息扑鼻而来,各路投资者跑步进场。持续连涨多日后,上周A股陷入短暂回调,今天A股三大股指悉数震荡上行,沪指涨超3%重返3300点。备受投资者关注的地产板块,近期上涨的主要逻辑及后市行情将如何演绎?今天同花顺专家团邀请了海通资管权益二部投资总监——李天舒女士为大家分享。

嘉宾简介:李天舒,CPA。2014年加入海通资管,现任权益二部投资总监,海通资管公募大集合改造产品海通核心优势一年持有期混合型集合资产管理计划(原“海通新兴成长集合资产管理计划”)投资经理,曾就职于安永咨询、海通证券,2014年至今累计管理规模超180亿。

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嘉宾核心观点:

1、地产板块估值较低,处于历史低位,同时房企融资成本下降,利润率有望筑底回升,在全球放水、宽货币背景下,地产板块配置价值凸显。

2、未来地产行业将处在存量时代,城市分化、行业整合将导致行业分化加剧,具备融资成本低、资本实力强、土储区位优势好的龙头房企具备中长期投资价值。

3、2020年以来,物管行业走出了区别于开发板块的独立行情,近期虽有回调,但中长期物管行业仍是值得持续关注的优质赛道。

4、医药行业具备长期高景气度,即使今年以来行业表现强势,仍看好医药后市行情。

访谈详细内容:

1、近期地产股上涨的主要逻辑是什么,后市行情将如何演绎?

 李天舒:本轮地产上涨由基本面超预期改善和低估值共同驱动。一方面,疫情稳定后,房企销售恢复迅速,1-6月百强房企累计全口径销售金额同比-2.7%,降幅继续收窄5.2个百分点,6月单月百强房企权益销售金额同比增长13.4%,超市场预期;下半年房企将加速推盘,叠加需求端修复,预计全年销售将保持恢复趋势。同时,土地市场热度上升,房企拿地力度高于去年同期,且限价略有放松、融资成本下降的背景下,房企利润率有望筑底回升。image.png

数据来源:iFind、海通资管;数据截止2020/05/30

另一方面,全球放水、宽货币背景下,资金快速入市,而地产板块估值较低,处于历史低位。当前A股中信地产指值为11倍PE(TTM),在经历7月1日的上涨后仍位于历史低位,恒生地产类指数估值为8.8倍PE(TTM),位于过去三年估值中枢水平。image.png

数据来源:iFind、海通资管;数据截止2020/07/07

当前行业基本面平稳恢复,逐渐回归季节性波动,房企并没有在疫情后下调销售目标,下半年销售或将持续超预期, 后续业绩增长或将继续推动估值修复。

此外,政策面延续温和窗口,不存在大幅放松或收紧的基础,若土地市场升温引发融资政策边际收紧,则具有资金优势的龙头房企有望迎来拿地窗口期。业绩持续改善,叠加低估值、低仓位和高股息收益率,地产板块配置价值凸显。

2、地产行业处于什么发展阶段,如何看待中长期地产行业走势?

李天舒:万科在12年首次提出房地产进入了“白银时代”,地产行业2017年至2020年4月的销售面积增速分别为7.7%/1.3%/-0.1%/-19.3%,预计未来行业空间基本稳定在10亿平/年左右(2019年17亿平预计是阶段高点),预计行业未来仍将处在存量时代。

我们认为地产行业集中度将进一步提升,未来市场竞争可能转向龙头之间的博弈。以全国房地产销售额作为分母计算,2019年TOP20集中度达到41%,较2018年提升4个百分点,TOP100集中度达到73%,较2018年提升6个百分点。

中国的城市化进程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量和品质看,都需求强大。但人口老龄化、少子化的趋势已经毋庸置疑,所以地产不是一个单边快速上涨的市场,而进入了集中度不断提升的竞争更加激烈的时代,而且是重量级选手之间的互相竞争。在这个时代之下,龙头企业凭借全方位的能力和值得信赖的品牌可以获得更多的优势和更大的市场份额。

从政策上看,地产是受政策影响比较大的行业,在近几年信贷政策收紧的状态下,很多房企的现金流吃紧不得不快速甩盘,这也会加速行业的整合。十九大报告重申了房子是用来住的观点,预计中长期政策面仍将以房住不炒、因城施策为主基调,需求端政策不会有根本性改变。而城市分化、行业整合将导致行业分化加剧,马太效应不断加强,具备较低的融资成本、较强的资本实力、较好的土储区位优势的龙头房企具备中长期的投资价值。

3、物管板块再掀新股上市潮,能否助推引领板块新高?

李天舒:物管板块自2018年起的上市热潮仍在延续,今年将陆续迎来多家头部企业上市,行业也获得了资本市场前所未有的关注,龙头公司的估值水平不断攀升,市场开始运用消费成长的框架来分析行业未来的成长性。回顾行业上市企业2019年的年报情况,21家物业公司合计的营业收入为447.1亿元,同比增长36.3%,其中大中型公司成长性更优。

2020年以来,物管行业走出了区别于开发板块的独立行情,今年在疫情全球蔓延,未来经济存在较大不确定性的情况下,物管企业以其高确定性的增长、良好的现金流、低负债率的生意属性获得了资本市场的青睐。虽然近期有所回调,但中长期物管行业仍是值得持续关注的优质赛道。

首先,物管行业的需求可以认为永续存在,只要物业存在就需要对其进行管理,并且随着居民收入的提高,其对于优质物管服务的需求将上升,并且对于价格的接受度也将提高。因此,行业可以长期存在并稳定发展,萎缩消亡的概率非常小。其次,物管行业市场空间广阔,格局极为分散,企业发展空间大,集中度仍有较大提升空间,龙头物管企业有望加速成长。

4、物管企业的未来发展展望?

李天舒:物管企业的业务主要分为物业管理业务和增值服务业务,2019年物管业务行业整体营业收入达400.3亿元,同比增速34.6%; 2019年增值服务营业收入合计133.7亿元,同比增长56.6%;增值服务业务增速远超基础物管业务。

物业管理业务作为物管企业的核心业务,是企业的安身立命之本和扩张发展之源。现阶段而言母公司竣工交付项目和外拓项目对物管公司同样重要,两者不可偏废,越早实现“两条腿走路”的企业将具备更强的可持续发展能力,从这点来看,大型公司和部分中型公司明显更具竞争力。我国巨大的住宅市场,造就了当前大中型物业公司几乎都以住宅物业为基本盘的格局。但随着招商积余、新大正等一批以非住宅物业为核心在管项目的公司的崛起,越来越多的物管企业意识到还有空间无比广阔的非住宅领域可供开拓。

增值服务分为非业主增值服务与社区增值服务,一般我们认为非业主增值服务仍与房地产的销售周期有较强的相关性,而社区增值服务则具备更强的消费属性。由于增值服务尤其社区增值服务业务仍处于探索与成长阶段,一旦某一细分类别服务的盈利模式获得认可(例如车位尾盘销售及拎包入住服务等),物管企业可以将其进行快速复制,形成增量收入及利润。受益于新业务的持续更迭和尝试,我们判断增值服务未来的收入和利润也将保持非线性的增长,并将伴随着不定期的爆发式增长。

无论是物业管理业务还是增值服务业务,都印证了行业优异的成长属性,更重要的是通过外拓面积占比、非住宅项目占比、社区增值服务增长等方面,都隐隐预示了一个结论,即行业及头部企业的成长远未见顶。

5、海通核心优势一年持有期混合型集合资产管理计划长期关注的行业有哪些,为什么关注这些行业?

李天舒:海通核心优势是海通资管最近发行的偏股混合型产品,主要关注于金融、地产、消费、医药和先进制造等领域具备核心优势的公司,我们的投资方法是围绕好生意、好公司去选股,充实到重点股票池、核心股票池去做持续的研究跟踪,因此寻找好的生意模式是非常重要的。我们理解的好生意是:

1)生意属性天然幸运:行业天花板高、行业需求长期且不易被颠覆,生意模式无需大量的资本开支就可复制可延展,可累积良好的自由现金流;

2)充分竞争后的幸运生意:行业经过充分竞争后,行业龙头积累出明显的竞争优势,形成护城河(比如,占领心智的品牌、难以超越的技术优势、难以颠覆的用户、市场、成本等规模优势),进而长期保持幸运且有利的行业竞争格局。

其中,消费行业和医药行业都属于具备长期投资价值的好赛道。消费领域容易出长牛股,我们看好国货崛起的长逻辑。从产品力、渠道力和品牌力来看,我们认为大部分国货品牌的产品性价比已经超越外资品牌,优秀国货公司的渠道管理能力也是优于外资的,过去依靠渠道下沉抢占了不少外资份额,在一二线城市市场,国产品牌正借助渠道迭代、渠道突变试图弯道超车。而国货的品牌力处在缓慢提升的进程中,中国是文明古国、文化大国,只是进入工业化的时间比较晚,我们丝毫不怀疑国货品牌力具备长期提升的能力。

目前国货崛起刚刚走完起步阶段,比如乳制品、家居建材、调味品、酒饮料等过去依靠渠道下沉、深度分销的能力,抢占了比较明显的市场份额,一些公司也成长为寡头,我们相信面对多元且复杂的广阔内需市场,物质消费及服务消费领域的国产品牌未来可期。

医药行业具备长期高景气度的根本原因在于其需求的刚性,即使今年以来行业表现强势,我们对医药后市还是比较看好的。随着人口老龄化的加速、医疗投入的加大,医药仍具有确定的长线投资价值,其中创新主线是我们重点关注的领域,包括创新药及创新药产业链、创新器械、创新疫苗等。2017年开始,医药市场迎来了新一轮改革,特别是国家医保局主导的针对仿制药的带量采购,以及针对创新药的优先审评、新药谈判等,通过挤过期原研药和仿制药的水分,医保基金腾笼换鸟,大大提升了对创新药的支付能力。目前创新药的占比很低,是国家政策扶持和支持的方向,市场空间大,确定性高。创新的医疗器械也是个很不错的投资方向,目前国内器械的发展水平还比较低,包括检测试剂(IVD)、心脏支架、骨科耗材、人工晶状体等在内的细分耗材子行业都具有非常大的进口替代的空间。此外本次疫情可能会推动分级诊疗落到实处,加大对医疗卫生系统的投入,国产设备类公司也可以从中受益。image.png

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