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中泰证券:政治局会议未提地产调控 郑州公积金贷款额度上升
0人浏览 2019-12-08 18:16

  乐居财经讯 李礼 12月8日,中泰证券发布房地产行业周报。

  行业跟踪:

  一手房:成交环比增速 4.96%,同比增速 8.28%(按面积)

  本周中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 549.72 万方,环比增速 4.96%,同比增速 8.28%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-6.13%,11.18%,-1.63%;同比增速分别为-1.33%,8.03%,13.32%。

  二手房:成交环比增速 2.02%,同比增速 49.45%(按面积)

  本周中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 127.89 万方,环比增速 2.02%,同比增速 49.45%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 10.65%,-4.42%,8.00%;同比增速分别为 42.39%,41.58%,108.75%。

  库存:可售面积环比增速 1.66%(按面积)

  本周中泰跟踪的 15 个大中城市住宅可售面积合计 5820.28 万方,环比增速 1.66%,去化周期 32.16 周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 2.27%,0.66%,3.38%。一线、二线、三线去化周期分别为 43.66 周,24.63 周,27.11 周。

  10 个重点城市推盘分析

  (11 月 25 日至 12 月 1 日)重点城市共开盘 99个项目,合计推出房源 22673 套,其中一线城市开盘 5490 套、占比24.21%;开盘项目平均去化率达到 62%,其中重点城市平均去化率为 65%,二线城市平均去化率为 61%。

  投资建议:本周,我们高频跟踪的 40 个大中城市一手房成交环比增速 4.96%,同比增速 8.28%;二手房成交环比增速 2.02%,同比增速49.45%,市场成交量同比上升;重点城市去化率为 65%,较上周有所上升。

  政策方面,我们认为政策调控正在宽松,本周央行定调稳健货币政策,降息周期才刚刚开始;12 月政治局会议未提及“房住不炒”等房地产调控内容,与去年 12 月经济下行压力较大时类似,我们预计地产会边际放松;同时近期多地出台公积金贷款额度提升及贷款期限延长政策;深圳、成都、佛山等多地陆续出台人才购房补贴政策、跨区购房政策,这些都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,目前看来:土地溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚,这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。

  行业配置方面,我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下 4 点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,目前重点房企 19E 市盈率平均仅为 6.1X,估值继续下行空间较小,上行空间与概率大。宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性:我们测算重点房企全年业绩增速中位数为 27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达 4.5%。

  配置建议:看好 Beta 修复基础上的 Alpha 个股。首先当前板块具备

  估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。

  推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。

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