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专家电话会议:10月地产数据超预期,如何看待2020年行业韧性?(节选)
0人浏览 2019-12-08 16:36

会议背景:10月地产数据超预期,如何看待2020年行业韧性?为此,我们特组织了地产行业电话会议。专家为某地产咨询公司研究部总经理,专注地产、宏观研究10余年,跟踪监测30余城的地产数据。

核心观点:1、以去年的新开工和今年的销售量的差值代表今年的库存增量。预计2020年库存去化周期为7.7个月,供应仍偏紧。2、预估2020年一线城市的交易量增加20%;二线城市交易量预估上涨10%;三四线城市交易量预估下滑5%;2020年全国增长约为0.6%。3、权重叠加交易量,预估2020年全国销售额的增长4%;叠加物价指数的自然上涨,估计2020年销售额增长8%。4、预估2020年开工有望保持10%左右的增速。在建工程复工,有望出现竣工高潮,2020年竣工量有望上涨20%。5、去库存政策扶持下,16-19年住宅的开发投资持续加速增长,预估2020年的投资增速为12%左右。



详细纪要:

2019年行业情况回顾:

(1)全国整体情况?

①官方数据商品住宅销量是有增长的,到10月份增长1.5%,预计全年增长大概1~2%。②到今年4月份,由于年初整个市场的回暖,也得益于信贷政策的放松,在4、5月份已经上调了对全年的预测。我们当时预计全年的住宅开发投资会增长12%,之前是预计增长5%;对销售额的增长预计是转正0~3%。

(2)不同层级城市情况?

①一线城市1~10月份销售面积的增速大概是20%。②今二线城市情况有所分化,供应量不足制约销售量增长。③三四线城市销量与去年基本持平。所以一线、二线、三线整体是维持增长的局面,全国的增速还是能够维持正向的。

(3)现在三四线城市的销量占全国的比重大概是多少?

从销售面积的比例来看,三四线城市大概占到了65%。所以三四线的变化对全国商品住宅总量的变化影响是非常大,建筑面积来讲,一线现在大概只占到3%,影响比较小。

(4)2019年市场供求状况?

①2019年全国的住宅投资增速是14.6%,销售额的增速是10.8%。②土地出让面积、出让金额增长明显。③供应的增长略大于需求的增长,紧平衡的状态在不断改善。④政府通过信贷支持,稳住市场成交量。

2020年行业展望:

(5)2020年库存去化周期估算?

①以去年的新开工和今年的销售量的差值代表今年的库存增量。②2019年由于供应有增加,全国的去化周期从5.6个月回升到了差不多6个月,估算2019年的销售量跟2018年持平。③假设2020年的销量与2019年基本持平,2020年的库存去化周期差不多是7.7个月,在我们统计系统里面低于10个月的库存去化周期,这个市场仍然是供应偏紧的市场,价格会有上涨的动力。

(6)2020年销售量估算?

①在2020年,全国的销售量要下滑超过15%,库存去化周期才会达到9个月以上。在2020年整个销量下滑幅度超过10~15%的概率是很低的,所以偏紧的状况在2020年出现的概率是极低的。②销量高的城市,土地批出量大。③预估2020年一线城市的交易量增加20%;二线城市交易量预估上涨10%;三四线城市交易量预估下滑5%。④全国住宅销售量的比例大概是一线占3%,二线占32%,其他城市占65%,以权重来估算,以涨跌幅来作为变化的因素,预估2020年全国增长约为1%不到,大概是0.6%。

(7)2020年销售额估算?

①全国销售金额的占比,一线大概占10%,二线占43%,其他城市占47%。假设在全国市场价格基本稳定情况下,用权重叠加交易量的变化,预估2020年全国销售额的增长会达到4%,但是考虑到市场还是偏紧的。②我们认为在大部分的城市还是允许有缓慢的涨幅的,比如说涨幅不超过CPI,CPI现在也有三个点,很多经济学家预计明年会达到4个点,所以叠加物价指数的自然上涨,估计2020年销售额的增幅可能会达到8%,比2019年的增速是慢的。

(8)2020年开工、竣工情况?

①预估2020年开工有望保持10%左右的增速。如果销售去化仍然维持,那么开工仍可以维持这个数字。②在建工程复工,有望出现竣工高潮。③大房企按计划竣工,中小房企有意放慢速度。④相对比较乐观的去估计,今年年底竣工有机会转正,在明年增幅会很明显,预估可能会超过20%,竣工刚性的约束总会去兑现的。

(9)地产投资要维持一定增速的原因及2020年投资增速预估?

①去库存政策扶持下,2016-2019年住宅的开发投资持续加速增长。②需求增长平稳,供应有所下行。③投资要维持一定的增速才能够稳定整个市场,包括地产本身和它所带动的上下游行业。④政府去推动区域规划,把原来由若干少数城市发展带动的经济模式转变成更多城市参与的区域性的发展,而不再是个别城市的发展。⑤由产业转移带来的新生的需求,也是地产投资要去保持增速的原因。⑥即使到2019年底,宏观调控政策其实一直都没有放松。⑦2019年初到现在投资增速是14.6%,预计全年应该会在14%左右,最近在开发方面的控制也比较紧,所以维持全年14%,2019年全年销售额的增长预估在10%左右,预估2020年的投资增速会大概在12%左右。

(10)近期开发商拿地情况?

①头部企业偏谨慎,排名稍后的房企拿地策略激进。② TOP30里面的一些发展商拿地的欲望是很强烈的,但是普遍想拿便宜的地。因为他们也预估未来的房价不容易再出现大的上涨,如果拿了比较贵的地,未来的风险比较大,未来的利润空间也会比较小。

棚改及LPR下调的影响:

(11)如何看待棚改对市场的影响?

①基本不把棚改作为影响市场的重要因素。②经济基础好的城市有持续的消费能力。③城市圈辐射范围内的三四线仍具有机会。④人口少的城市的发展一定会放缓。

(12)LPR下调对市场的影响?

①下调符合预期,影响力度不大。②事实上资本市场对降息的信号没有太多的异动,地产交易量的数据也没有显示明显的躁动。所以这可能是开启了下降的通道,是长期托底的政策,但是短期内的刺激是非常有限的。

免责声明:本文整理专家电话会议内容,不代表本公司对任何投资机会的推荐。

风险提示:股市有风险,投资需谨慎。


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