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80%居民杠杆率,楼市购买力接近耗尽!
0人浏览 2019-12-06 15:34

社科院:2020年重点城市房价软着陆?

11月27日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。


除了省份的数据外,国家金融与发展实验室也对城市的居民杠杆率进行了统计。     

在统计的34个城市中,截至2018年末,居民杠杆率高于80%的城市有5个,分别为杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。

杭州是第一个杠杆率超过100%的城市,这也就意味着杭州的居民贷款超过了本城一年的GDP,这其中蕴含着较大的金融风险。分析人士称,在我国,杠杆率高的城市有一个重要特点,‘三高’——即房价比较高,外地人买房的比例较高,买房的投资性需求较高。

换言之,各地房价是影响居民贷款上升的最核心的变量。比较杭州、厦门、温州、海口以及深圳过去一年房市的表现,也侧面印证了居民杠杆率与房地产之间的关系。

那么居民杠杆率走高,对于老百姓来说又意味着什么?

普适地说,对于一个在中小城市按揭购房的普通家庭来说,购房的本金和利息合计会占到收入的28%-46%。

再进一步叠加日常生活开支(根据2018年的恩格尔系数27.7%),那么一个普通家庭收入的60-75%将被基本生活需要、房子相关支出占用,剩余收入用来支付教育、医疗等消费以及储蓄、应对意外支出。

客观地讲,这样已不甚宽裕。

然而居民杠杆走高,带来的绝非仅仅是百姓生活之难。

同时,央行发布了《中国金融稳定报告(2019)》,对中国住户部门最新负债情况进行了披露,根据报告,2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,其中超过一半都是住房贷款。

从侧面看,楼市购买力已耗尽,住户杠杆已加足,浙江家庭的杠杆率83.7%,上海83.3%。杠杆加到极致,就是说借钱都不一定能借到,能买房的所有购买力,已经All In(全仓)。

83.7%的住户部门杠杆率,对应着中低端外贸,浙江某些城市的房价,可能会爆掉,就像2011年温州那样。只要这些爆仓的城市,还是软着陆的范畴,就暂时不会出现大放水。但软着陆若是变成硬着陆,除猪肉涨价外,不知道那些生活必需品又会涨,姜你军,豆你玩?流动性会寻找一个短缺的薄弱环节(今年的苹果和猪肉),猛地价格暴涨,以获取超额利润。

一二线城市二手房全面降价

去年那股买房热潮,还真有点惊心动魄,回想成都7万人抢1千套房子,西安摇号出现大量关系户,杭州有人排队买房以致晕倒,深圳购房需先交500万诚意金,千万富豪到售楼部只能蹲在墙角?可惜的是,现在这些出现抢房热浪的城市基本都出现量价齐跌。

去年抢房的筒子们几乎都处在亏损状态。大原恒大某楼盘,北城响当当的大盘,去年也是10800元每平横着走,现在最高9千,购房者若是狠一点,8开头的房源也能砍得到。一位购房者心酸的说,去年买了恒大的1.95万每平,而最近发现该楼盘活动价都降到1.7万左右,一下相当亏了30多万,还好最初承诺无条件退房,但回款需要半年到一年的时间,身边不少人打算退了然后再买,我也准备退了。

统计局近期公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,10月份无论是新房还是二手房,一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。

媒体报道,北京二手房全面降价,前两年的高位时期,望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万,“现在650万就能成交。”且楼市遇冷的局面,不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安,三线城市南宁,之前的房价涨幅一度领跑全国,近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安,10月更是环比下跌0.4%。

而深圳在一线城市中逆势上涨,除了先行示范区的政策利好,以及相对宽松的调控环境外,还有两个重要因素:

1、深圳土地空间严重不足,全域面积只有杭州的八分之一左右。

2、深圳的常住人口不断增长,去年增幅达到49.83万,位居全国之首。一座城市土地紧张,同时人口持续流入,城市发展预期不断提升,房价自然很难轻易降温。

但相对于深圳来说,内地很多城市,并不具备这种长期增长要素。

燕郊房价曾经250万/套,现在最低卖115万/套

环京的燕郊不少房价从3万多每平跌到最跌1.5万左右,其中北三县大厂某房源86平米两居,2017年最高房价达250万,现在最低出价115万。上个月一个传说中的会议给燕郊楼市造了个“限购松绑”的声势,目的很明确就是为了卖房,事实上限购依然没有放开。

二线以下的城市楼市更危险,今年下半年恒大、碧桂园促销,主要集中在三四线城市。我不敢直接说其是在完全撤离,因为它们也不见得什么内幕消息都知道嘛!但19年以来频繁启动规模性的促销抢夺现金流,总归能嗅出些危险的气息。

这几年问题很多,以后更多,买房干什么还是要调整好心态,大家买房子是用来住的,但住实际是种消费,就跟买车一样。买车的时候,心态貌似都很好,买了之后才知道那车已经贬值很多了,而买房是一样的?

房企大撤退和楼市降温背后,是三四线城市房地产发展放缓的信号,再也不能像城市化早期那样高速扩张了,实际上内地楼市真正的拐点已经到来!内地楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显,而其它领域也一样,比如社会总消费和车市以及今年的人口出生率,都很说明问题。

面对2020年,房地产经济作为中国经济的驱动引擎即将关闭。从长期来看,这对于长期苦于地价过高、金融空转的中国实体经济和广大民众固然是一件好事。

但是,从短期来看,房价的下降,将导致以房产为主要财富的民众财产估价大幅缩水。

尤其是以房产、地产为抵押的债务人,包括贷款买房的所谓“房奴”和房地产商,将面临资产负收益的情况。也就是说,房价的增长赶不上贷款利息的增长,甚至赶不上中国GDP的增长。

尽管,房价的小幅下跌还不至于导致“断供潮”的发生,但是,以炒房为目的,以房产抵押二次融资的一批人将先行倒下。

作者:许戈财经

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