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【房企业绩会(2) | 旭辉控股】有财务约束的增长,冲击第一阵营仍须努力
0人浏览 2019-08-21 10:12

  


  亿翰速评


  

旭辉控股算是众多房企中发展相对稳健的企业之一,2017年实现1040亿的销售业绩,成为千亿房企阵营的新成员。投资上坚持逆周期拿地策略,严守一二线布局原则,负债管控上坚持一定红线不动摇,用林峰总的话叫做“旭辉的增长是有财务约束的增长”,2019年1-7月旭辉实现销售金额1030亿,业绩目标完成率54%,下半年可售货值2300亿元,按60%的去化率保守计算,旭辉完成全年业绩目标的难度不大。


  

  一、 保持第一方阵规模不落,维持第二方阵增速

  2019H1旭辉实现合约销售金额884亿,同比增长34%,位于行业第14位,合约销售均价17400元/平米, 1-7月合约销售金额1030亿元,业绩目标完成率54%。下半年可供销售货值2300亿元,按60%的去化率保守估计,旭辉完成全年销售业绩的难度不大。

  当前,房地产企业销售业绩增速普遍放缓,根据亿翰智库数据,2019年1-6月,TOP10房企合约销售金额平均增速为12.7%,Top20房企业绩平均增速为18.9%。从销售增速上看,旭辉的销售增速表现强劲,增速远超TOP10、TOP20的平均增速;但就销售业绩的绝对量而言,旭辉的销售业绩离第一阵营(2019年1-6月T0P10房企销售业绩门槛值为1056亿元)还有一段距离,若要实现“第一阵营规模+第二阵营增速”,旭辉可能需要再度加力。而一直以来,旭辉在财务结构和成本管控上严守一定的纪律,2019上半年净负债率虽上升至69.5%,但仍保持在70%以内,未来有一定的调整空间;而且,在融资趋紧的环境下,企业自身的造血能力至关重要,旭辉在销售回款上的表现也将为未来发展留有更多的腾挪空间。

  二、 新兴战略重仓大湾区,实现有区域的纵深

  旭辉布局的一大亮点便是对于粤港澳大湾区的拓展已取得明显成效。通过合作开发加旧改模式,目前已进入大湾区8个城市,合计锁定逾30个项目,总建筑面积近600万平米。成立了旧改公司,与广州6个村签订旧改协议。对于大湾区在企业区域布局中的战略地位,林总裁如是说道“长三角是战略重仓区域,大湾区是新兴战略重仓区域”,并且为了在大湾区的可持续发展,旭辉采用了短中长相结合的投资方式,而长期化的投资方式便是参与旧改,在大湾区这个特殊的区域,旧改方式拿地属于入乡随俗的做法,也是企业快速打开格局的最佳方式之一,但旧改项目周期相对较长,对旭辉而言也将是一个新的挑战。

  

  2019年8月13日,旭辉控股2019年中期业绩发布会在上海召开。

概况: 


  一、2019中期业绩亮点及财务表现

1、业绩增长


  √2019年上半年合同销售人民币884亿,同比增长34%。注重销售质量,实现95%的回款率。上半年销售均价17400元/平米,覆盖主流城市;

  √销售分布来看,深耕一二线城市,一二线及准二线占比90%。其中首置首改占比41%,改善住宅占比54%,商业、办公占比5%;

  √上半年营业收入200.6亿,同比增长8.9%,其中物业销售收入为180.3亿,同比增长3.6%,租金收入为1.75亿,同比增长207%。

2、盈利强劲
√上半年实现毛利润为59.4亿,同比增长36.6%;毛利润率29.6%,按年提升6个百分点,调整后毛利润率34.5%,维持稳定;


  √核心净利润率14.3%,核心ROE22.5%,持续表现优异。

3、收益增长
√核心净利润28.7亿,按年增长17.3%;
√中期股息每股10港分,按年增长43%;
√上市7年,持续兑现业绩增长,累计分红1.16港元/股,为IPO价格87%。
4、多元扩储
√逆周期拿地,四轮驱动多元化补仓,2019年1-7月,按应占地价金额计算,公开市场拿地占比61%,合作并购20%,旧改17%,商业勾地2%。同时,公司聚焦一二线城市,新增土储占比88%;粤港澳大湾区拓展初见成效;
√2019年1-7月,新增土储权益比例大幅提升至74%;1-7月新购土地建筑面积878万平方米,权益地价324亿元,新增货值1370亿元,平均地价4967元/平米,房地比良好。
5、货值充裕
√下半年可售资源2300亿元,分布在超过60个城市中,一二线及准二线占比近89%。1-7月合同销售金额1030亿元,完成全年销售目标的54%,全年完成目标无虞;
√截至7月31日,总土储约6300万平米,总货值9800亿,一二线及准二线占比达89%,全国布局日趋完善,拥有大量优质土地。
6、财务稳健
√标普评级提升至BB,提前赎回美元债4亿美元;
√把握融资窗口期,加权平均利息成本为5.9%;
√期末现金存量增加22%至543亿;
√净负债率为69.5%,较2018年末上升2.3个百分点,现金短债比为3.3倍,负债/EBITDA比率为5.3倍,利息覆盖率为3.8倍;
√一年内到期的负债占比18%,加权平均债务期限为3.5年,境内外融资渠道畅通,外币负债占比为39%;
√销售端以回款为导向,上半年旭辉操盘销售现金回款率95%。
7、产品服务
√产品:CIFI-6产品升级,获得业内认可;产品定位有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层,关注满足全生命周期需要,符合主流市场需求;高品质交付,形成产品力口碑,84%的客户认为产品物有所值,高于行业均值10个百分点;
√服务:以服务树口碑,温度社区,回馈客户。物业服务持续提升,满意度高于行业均值15个百分点。永升服务是值得依赖的智慧社区生活服务商,全面智慧化提升服务体验,品质为先匠心服务,综合纯利增长超过90%。
8、卓越运营
√2019年新获取项目,平均开盘周期(含计划)8.2个月;新获取且年内开盘项目,平均开盘周期(含计划)6.5个月;
√旭辉建造2.0稳步推进,穿插施工,拉长单项工序时长,缩短施工总工期,实现提质增效目标;2018和2019年35个新开工项目实施建造,应用比例逐年提升,工期平均节省四个月,且采用建造2.0体系工程综合检查平均得分普遍高于常规项目;
√为应对市场变化,2018年底公司建立供销适配的弹性运营体系,存销比、在途比始终保持市场合理水平,打造供销适配的弹性运营体系。
9、公司管治
√建造2.0体系:以穿插提效为管理基础,绿色建造技术为手段,实现节约建造用地,节约水电,节约材料,同时实现劳动力提效40%以上;
√装配式建筑:响应国家政策,大力推进绿色可持续的装配式建筑响应国家政策,大力推进绿色可持续的装配式建筑;
√绿色建筑:产品设计、建造方式因地制宜,充分利用自然资源和条件,可再生资源,优选环保材料,大力应用节能产品,实现节能降耗和可持续发展;
√环境保护:重视环保要求,在项目开发全周期中,通过技术和管理措施,严格执行6个百分百,严控扬尘、降低噪声、减少建筑垃圾产生和污染气体排放。
二、市场回顾与展望
1、行业趋势
√平稳发展的新长周期;
√城市化2.0的新机遇;
√确定的政策方针和长效机制;
√房地产行业定位为经济稳压器(不会作为短期刺激经济的手段);
√行业进入精细化时代、品牌竞争时代。
2、市场展望
√以政策稳为主,稳地价、稳房价、稳预期、降杠杆、控总量;
√市场平稳,不会大涨大跌,全年面积成交量略低于去年,金额大概率持平;
√受融资环境收紧,四季度土地市场竞争减弱,有更多机会出现;
√各类城市市场表现非常分化,城市周期主导市场;
√调控见底的城市,市场在缓慢复苏,市场过热的城市受调控影响在逐步降温;
√市场需求以刚需、改善自住为主,客户首要关注地段、价格、产品。
3、经营策略
√一贯坚持稳健均衡的策略,使优势更明显;
√缓慢扩张步伐,实施聚焦深耕战略;
√以销定产、降低库存、调高去化、加快回款的运营策略;
√高筑墙、广积粮,保持更多财务弹性;
√加快销售、冲刺金九银十,提早锁定业绩;
√逐步增加持有经营商办物业,增加租金收入占比;
√打造“获取资源、赢得客户、卓越运营”的三维核心竞争力。
4、投资策略
√量入为出的策略,投资强度<50%;
√重点关注一线、二线、强三线的投资机会;
√多轮驱动投资策略,降低地价、增大货地比、扩充土储、增加权益;
√重点把握四季度的投资机会;
√保持严守投资纪律,坚决不拿“地王”;
√增强能力,增加一二线城市旧改项目。
问答环节Q&A
Q1:今年旭辉的签约回款率是95%,为什么会有这么高,我想问一下旭辉是从哪些方面入手提高销售回款的?今年上半年旭辉的去化率是60%,行业平均去化率大概为65%,那么你认为这个水平达到你预期的目标吗?今年旭辉开始做旧改,为什么说今年下半年还会继续加大旧改的力度?
A1:关于回款率95%,其实很简单,它是一个团队加机制加资源。我们现在有专门的回款小组,所有的考核是以回款,而不是以销售规模来做我们考核的基数。我们所有的资源,包括银行的按揭,包括其他的方面,是全部向回款这方面倾斜。我们觉得自身造血能力比融资能力更重要,所以这是综合因素带来的。


  第二个讲到的去化率60%,我强调的是上半年,因为上半年我们碰到春节,上半年的去化率不是我们全年的目标,我们全年的目标应该会在65%以上。下半年工作还有一个销售周期,所以这是时间点上的问题。

  第三个关于我们的旧改。旧改我们一直觉得入乡随俗。为什么在华南有很多企业,因为他们都是高手,也都深耕了很多年,有很多企业进去,但招拍挂市场的体量太小,不容易做大。不能都用短期的思考去做,所以我们也开始布局中长线,因为任何一家企业要规模大,我们都希望有多元化的能力,就像你去菜场买菜,你不能光吃牛肉,没有肉,有海鲜是不是也得吃,或者买两斤大米也可以,所以我觉得一个好的企业,除了多元化投资拿地能力,还要有长中短期的布局。虽然旧改的周期长,但是它在中长期可以为我们锁定不少潜在的土地储备。这个是我们在战略上适应华南市场特点以及当地的政策以及公司发展所做的重大的变革。

Q2:对于老小区的改造,主要涉及的内容有哪些?可以对物业管理这一方面业务具有一定的协同效应?
A2:随着时间的推移,很多现场有可能裂缝、积水,还有很多经常用的儿童玩具可能有一些损坏,包括楼道,所以去年我们做了35个。今年我们要求会更多,就是在我们交付的小区里面,几乎所有的交付小区里面有一定年限的,现场有破损的,我们都会去做一些改造。特别是我们对于儿童设施这一块,一定要保证它的安全,我们会加大这些方面的投入。
Q3:旭辉上半年在二三线城市拿了一些比较贵的土地,包括南昌、苏州、合肥,主要是二线跟强三线城市,这些地块的去化周期肯定会加长,旭辉是怎么样去应对这个情况?
A3:我们上半年拿地平均地价是4967元/平米,比去年有比较大幅度的下降。刚才那几个项目,基本上都不是当地的地王,我们从来不拿地王。所以相应的我们相信每个项目的投资指标,都是按照正常的情况来推进。我相信我们有能力在这种合理的地价下完成我们的经营目标。
Q4:相比往年,今年上半年拿地权益比较高,去年我记得是58%,现在是74%,往后来看,新增土地会保持在75%左右这个数吗?接着从在资产负债表和利润表的关系上来看,它多久可以传导过去,我看现在资产负债表在里面,股东权益差不多是50/50,利润表里面是30/70。这个拿地要经过多少时间可以传导到资产负债表和利润表当中?因为媒体传言,也有很多的朋友圈传很多房企信托、ABS都停掉了,现在真实的情况是什么样的,对旭辉有什么影响,这些如果停掉,会有一些什么样的创新性工具?
A4:我们上半年74%的权益比在下半年不会进一步提升,大概率是维持。但是我们希望通过一两年能够正常的在65%到70%之间,提升总体的比例。


  第二个从传导上来看,需要正常的开发销售结转,28到36个月,我估计会有两年多的时间这样一个正常的传导周期。

  第三个提到关于最近的传闻。我觉得中央核心的政策我们是看好的,金融机构按照总体存量控制,增量在收缩,所以这是一个大的政策取向。在政策下面,对行业基本上是一致的。我们也问了名单上面其他的企业,包括我们在内,都没有收到正式的书面通知,甚至窗口指导。所以我不知道这个消息的来源是什么。但是对旭辉就算整体关掉,它可能不是针对一批企业,而是践行行业的政策。对行业政策我们也做了评估,其实对我们影响很小。就刚才我讲的,我们信托融资占比可能2%左右,我们的ABS可能连我们的零点几都没有。所以它对我们常规的经营,我觉得是没有影响,因为我们的融资结构里面,那块的比例都是相对比较少的。我觉得企业最核心还是我们自有现金的造血能力。所以有的时候不仅仅是看这个债务有多少,你可能还要去看它的流动性有多少,不仅仅看债务的总量有多少,你可能还要看到它一年销售的回款会有多少。所以我们对自己的财务纪律,那就是我们一年的销售回款,肯定要超过我所有的主债务。我们账上的现金,随时都要至少满足三个月所有的开销。我一分钱不入账上,都要满足三个月以上的开销。我们一年内到期的短债不能超过全部债务的15%,这些都是我们内在的财务纪律。

  

Q5:第一个问题就是今年在土地最热的那段时间,有一个传闻是,今年上半年拿地比较积极的几家房企,受到了一些约谈或者指导,虽然随后旭辉辟谣了,但是旭辉随后的拿地策略会不会或多或少被动受这件事的影响。第二个问题是今年3月份召开年度业绩会的时候,提到旭辉领寓今年的发展目标是8万间,但是现在大家也看到了,长租公寓在政策上、行业上都没有以前那么好了,今年这个目标完成的怎么样?会不会受到影响?
A5:刚刚我们总裁也说了,我们没有得到任何窗口指导,也没有得到书面或口头的约谈,当然对企业来说,安全是第一位的,我们也会完全按照中央稳房价稳地价的调控政策去做。


  所以旭辉从不拿地王,过去不拿,未来也不会拿。在投资的角度来看,一定要跟销售相匹配,跟未来发展相匹配,所以未来投资会控制在销售的40~50%之间。这样是比较安全的。从目前来说,因为旭辉已经有将近9800亿的土储,所以未来三年的正常经营是没有任何问题的。我们会在中央的总调控政策下,做好企业分内的工作。

  旭辉的长租公寓其实今年是在高速发展的,虽然大家在媒体上看到很多公寓有一些暴雷的情况,但是我觉得最坏的时代就是最好的时代。长租公寓在回归理性,长租公寓不是所有竞争者进来,都可以不计成本去做规模,用互联网的概念做规模,然后实现估值套现的这样一个行业。一旦估值跟不上,企业自身的造血能力是跟不上的。

  所以旭辉在做每一个多元化发展业务的时候,都是考虑到它本身的经营能力的,所以旭辉的长租公寓今年规模大概维持在上海第一位,有很多金融机构以及政府都把一些人才公寓委托给我们,所以我们在大幅度往前。这个行业回归理性,对领寓来说是有好处的,一些在资本驱动下,不要利润,违背商业规律来参与竞争的企业必然是要出局的。所以我们相信我们的长租公寓在今年上海排名第一的情况下,未来将进一步提升质量和数量。

  

Q6:林总之前在中期业绩靓丽的时候,特别提到卓越运营这一块,旭辉现在在推建造2.0,提到平均工期节省可以达到四个月,然后想问一下,这个意味着本身的竣工周期是在加速的,然后因为竣工跟营业收入的结算相关性会比较大,是否意味着旭辉可能在未来两三年之后就可以在业绩报表上体现出建造提速、竣工提速的结果。
A6:上周我们召集了一个大会,就在推进我们的建造2.0,从我们专业的角度来看,以前传统的建造方式工作时间会更长,而通过穿插施工确实会比原来的建造方式要提早竣工,所以我们每年也会派工程师去日本考察学习先进的穿插施工的技术。提前竣工也会带来提前结算,提前资金回笼等等的好处,我相信我们未来行业上的标杆企业都会按照这个方式去来做。
Q7:您刚刚提到未来可能也有别的企业会用,那么穿插施工的方式是旭辉比较独有的,还是已经在行业内运用到一定程度了?
A7:这个行业内使用的比例是不高的,但是也有一些企业正在采用。我没做过统计,但是我想这个比例应该是不会超过20%的。
Q8:能不能介绍一下下半年在融资上会有什么动作?然后在现有现金预算条件下,内部有没有做过压力测试情况?
A8:下半年我们进一步压缩境外美元债,我们对汇率风险也在做更多管理。第二个仍然是融资的多元化,第三个还是维系造血功能和原有的三个财务纪律。我们是以收定支来做一个均衡。
Q9:有两个小问题,第一个是我们新增了两种拿地的方式,像中长期比如未来3-5年,这两种拿地方式大概会占到多大的比重,以及现在对于这两种新的方式在财务上的KPI是如何设定的?第二个就是今年公司加大了在商业这一块的布局,包括购物广场和商办,想问一下公司目前在商管、运营、招商这块人才储备的情况,未来要补充相应的人员的话,是自我培养还是其他方式。
A9:第一个我觉得我们多元化的投资能力,企业不会说一定要给他定多少目标,在当地市场上,不同的土地来源占比是多少,还是要结合当地的情况看的。比如说在华南某些城市旧改占70%,招拍挂可能才20%、30%,那么在这个城市,未来也希望我们公司旧改能占到70%,招拍挂占30%,这是一个入乡随俗的考虑,我们在整个集团层面没有一致的限制,而是一个总量的目标。


  第二个方面商业的人才,我们觉得优秀的人才市场上一定会有的,但是内部人才的梯队我们也是培养的,我们是外部的优秀精英和内部梯队培养同时在推动的。旭辉的特点就是战略未动,HR先行。它的组织能力其实是需要一定的磨合程度,并不像拿地一样,今天手一举,明天那块地就是你的了。团队要磨合成有战斗力的组织,其实需要一段时间,而且还要有自己的特点。所以,希望你们碰到非常优秀的商业的人才可以推荐给我们。

  

Q10:第一个问题是,在“回归资本”和收缩多元化的背景下,旭辉接下来在发展商业和长租公寓会不会有一些比较系统的调整政策,然后您现在担任的是商业的总裁,有没有想过说把住宅的业务交给其他人?第二个问题是关于闽系的,因为我们知道现在闽系的房企,尤其是头部房企都在放缓发展的节奏,然后我发现咱们也好或者阳光城也好,其实在到千亿之后都在寻找新的组织活力,所以我想知道就这种稳的状态大概会持续多久,如果失去了这种激进的特点,闽系还能叫闽系吗?然后最后一个问题,我观察到您在今年6月写过一篇文章,然后文章其实还是蛮感性的,就是您在里面提到说“否定自己是一件很痛苦的事,然后你成功的经验也有可能是你下一段路上的大坑”,所以我们想知道对于旭辉来说,如何去摆脱这种路径的依赖?
A10:第一个你讲的收缩多元化,因为旭辉在多元化布局上原本就没有投入太多,旭辉是一个非常谨慎小心的企业。所以很多的多元化并不是以规模目标去冲的,而是以我们的能力、组织和模式讨论以及战略调整为核心。所以你去看我们的多元化,其实投入的总量不多,我们希望的多元化都是以能力为主,不是以资产规模投入为主,我觉得面对未来,房地产企业是做资产和规模的增量。如果要多元化,未来我一定是做存量资产的经营能力的。能力方面,你不应该投太多资本,所以我们在多元化上不会去收缩的,因为我们投的就不多,但是能力体现完了之后,它会有很大的收益。比如说我们的永升服务,它不需要投入多少资本,但是它能够持续的成长和在资本市场上得到很大的认同。我们的长租公寓我们投的也不多,我们不像某一些市场上的企业,它拿到风投的钱,或者公司总部有目标给他,然后他把钱花出去。我们是考虑我们的盈利模式和团队搭建,我相信我们的领域的管理团队是所有长租公寓行业,我敢说它是最一流的之一,所以这是我们没有收缩多元化的一个核心的考虑。第二个,我们旭辉在内部,商业虽然有独立的战略,但是商业和住宅都是开发业务,所以是一体化的。就跟我跟其他人也是一体化。我们在工作中互相协作,我不在他可以代表我,他不在我也可以代表他。所以,不存在明确谁干什么,因为我们是一个体系,我们就是一个团队。


  第二个问题,你讲闽系企业,其实旭辉到上海已经19年了,我们并不认为我们自己闽系有很激进的风格,我们一直是以徒步作为我们的文化。徒步的文化就是每一步踏踏实实的往前走,所以你去看旭辉很少有这种三年百分之几百的增速,我们没有追求极致的增长,所以我们也不会同意、不想用极致的杠杆,所以我们也不认为闽系的企业或者旭辉都会有这种特点。因为其实这跟企业不同选择有关系,有一些不是闽系的企业,它也很激进,有一些是闽系的企业它也很稳定,所以我觉得不一定我们需要贴标签。

  第三个问题,确实所有成功的经验在未来的道路上都有可能成为一个坑。这是一个规律,并没有过去,但是只有更小心。因为我相信每个人都会有这种这个状态存在,未来还会有一些经验,能够让你形成完整的路径依赖,你就要小心了。只要形成路径依赖的,后面都会有可能再发生,所以这个也是我们必须不断地自我反省和总结。每一年的8到9月份,也是我们旭辉的反省月,我们可能对一年的工作得失、工作经验的积累,包括思考、战略方向进行系统地反思,只有在反思中才能够减少错误的发生。

  

Q11:第一个问题,就是因为看我们的存量结构和销售以及结算的区域分布结构变化还是比较大,今年上半年的结算,长三角的占比都是在50%以上,但是存量的项目里面现在下滑的比较多,那么后续的项目销售利润率水平会有一个怎么样变化。还有针对我们现在储备结构的调整,如果从中长期稳定发展的角度来考虑的话,什么样的区域分布是我们认为比较理想的一个结构?第二个问题,我们目前的土地储备里面,9800亿的货值有多少是已售未结算的,已售未结算项目的平均净利润率大概是一个什么样水平,未售部分的利润率是一个什么样的一个水平?第三个问题,是关于持有性物业的问题,就是我们到目前为止,作为持有性的物业的总资产规模大概是多少?然后总资产规模里面物业类型的分布是怎么样的,我们对于中长期持有经营的资产发展有没有一个大概的资产规模计划?
A11:先回答你后面两个,这些都会在我们目录里详细的提供给你,因为很难用一句话讲清楚。第二个关于存量结构,为什么之前阶段长三角会多,而现在的储量少,是因为我们规模增长之后,长三角占我们的比重比较大,但是未来我们的战略是希望在华南发力,在其他的二线城市,也同样把原有的规模做上来了。所以,在总量没减少的情况下,它的比例会减少,这个是未来的发展趋势。从我们的储备的结构上来看,我们希望长三角仍然是我们的重仓,华南是我们新兴的重仓,其他的一二线和强三线城市能够做相应的布局,所以大的结构比例,我估计未来会逐步的走向相应的平衡。


  

  

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