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掌握影响房企股的三大因素,祝你掌握房企下一周期龙头股!
0人浏览 2019-08-13 20:39

大纲:梳理影响房企股价的常见因素,总结相关规律。分析2009-2019年房企三轮小周期的龙头个股的情况,挖掘出每轮龙头个股的特点,以挖掘出第四轮周期的潜在龙头为目的。

【常见影响因素】

1、人民币汇率与房地产指数关系:1)在2008-2013年之间,人民币一直处于升值中,从8持续贬值至6。这是人民币汇率与房地产指数没太明显的关系。2)但是从2017年开始,人民币汇率开始跟房地产指数走势高度负相关,人民币贬值利空房地产,人民币升值利好房地产。3)为何从2017年变的这么明显,我个人觉得还是跟发行的美元债规模越来越大有关,直接关系到了利息的变化,汇率的变化对其影响话语权变大了。明显的人民币升值则相当于可以少付美元利息。近期海外债发行规模持续攀升,主要是由于国内融资环境收紧所致,2018年全年同比增长了60%,平均利率7.62%。截至7月,2019年房企海外债发行规模为384.47亿美元,创历史同期新高,2019年将要偿还的海外债规模为237.57亿美元。未来4年内将要偿还的海外债规模均不低于200亿美元。





2、货币供应量与房地产指数关系

M0、M1、M2,都是用来反映货币供应量的重要指标。M1反映着经济中的现实购买力;M2同时反映现实和潜在购买力。若M1增速较快,则消费和终端市场活跃;若M2增速较快,则投资和中间市场活跃。M0=流通中的现金;狭义货币(M1)=M0+企业活期存款;广义货币(M2)=M1+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款)。

1)M1-M2:M0,M1,M3这三个指标,发现只有M1-M2走势图与大盘、房地产有比较大的关系。M1-M2跌破-10时,往往就是一次历史大机会。房地产指数一般先于M1-M2触底。



2)M1同比,M1,M2同比,环比等指标,发现只有M1同比增速走势图与上证、房地产指数有比较大的关系,反而M2同比走势图反而不如M1同比走势图密切。目前大盘指数与房地产指数、M1同比增速都已经触底,特别是M1同比增速已经创了历史新低,上一次则是在14年1月,也是2015年大牛市的起点。



3、利率与房地产指数关系:从下图可以看出,利率触底时,确实房地产指数表现较好。利率上涨时,房地产指数表现较差。那么全球降息背景下,且美国降息周期才刚开启,那么至少中国是没提利率的基础,预计低利率会保持多年。



【三轮周期变化】

1、第一轮小周期龙头:

1)2008年11月01至2009年7月29号:第一轮周期龙头,以阳光城、中南建设、金地集团、格力地产,荣盛发展为主要代表,很多涨幅虽然很大,不过更多是因为并购重组上市的,不具代表性。

成就3-6倍的根本原因:2008年股灾后的超跌,估值低是根本原因,非常多破净个股,如阳光城市净率为1.3倍,中南建设只有0.74倍,金地集团1.08倍,同时市盈率也非常低,阳光城2008年最低市盈率只有4.91倍,预估2010年市盈率只有0.6倍,极度低估。金地集团2010年市盈率只有3.04倍,万科A估值则比较高,2010年市盈率还在7.3倍,比同行贵1倍多,在当年它的表现则比较靠后,涨幅只有1.25倍,远低于阳光阳光城的6.1倍,金地集团的3.17倍。

龙头特点:1)估值极低:当年市盈率低,预估未来2年后市盈率超低。市净率跌穿历史记录很多。2)2008-2010年复合增速高,普遍超过60%。3)并购重组,这部分确实涌现了超多牛股。



2、第二轮小周期龙头:

1)2011年12月25至2013年1月30号:第二轮周期龙头,以阳光城、珠江实业、中航善达、华夏幸福,荣盛发展、保利地产、万科A、金地集团、中南建设为主要代表,这次几乎都是知名房企,没什么并购重组标的。

龙头特点:1)估值低:当年市盈率低,预估未来2年后市盈率一般在4-4.5倍。市净率跌穿2018年最低价的纪录,比如这次的万科A、保利地产就上榜了。2)2008-2010年复合增速略高,普遍在20-40%,属于比较平稳。3)知名大房企居多。



3、第三轮小周期龙头:

1)2014年03月05至2018年1月31号:第三轮周期龙头,以万科A、华夏幸福、泰禾集团、保利地产、中天金融、华联控股、阳光城、中国武夷为主要代表,这次都是知名房企,且规模大。

龙头特点:1)估值低:市净率跌穿2013年最低价的纪录,板块性极度低估,万科A、保利地产就几乎跌穿2013年的45%,中天金融跌穿60%,成为黑马。市盈率也是极度低估,对应2018年普遍在2-3倍,远低于2013年,甚至接近2008年2)2008-2010年复合增速要求并不是很高,普遍在25-40%,略高于2013年。3)知名大房企居多。




4、第四轮周期龙头:

1)市净率更低,很多比2014年低点还低了很多,以中小房企居多。2)未来2年市盈率普遍在2-3倍,与第三轮周期2014年低点时略高40%。3)2019-2021年潜在龙头复合增速普遍在30-45%,比第二轮周期2011年,第三轮周期2014年更高一些。4)结论:第四轮周期各个方面都好于第二轮周期,那么相关个股未来1-1.5年内涨幅超过第二轮周期概率非常大,挑战第三轮周期难度则较大。



5、三轮小周期前十龙头个股涨跌幅:第二轮周期涨幅最低,平均涨幅只有1倍。第二轮平均涨幅有3.36倍。每轮周期都不缺的,则是阳光城,两次上榜的则有4家:万科A,华夏幸福、中南建设、保利地产。




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