同花顺-圈子

万达柳暗花明,恒大独攀华山
0人浏览 2019-07-20 23:55


人生就像一场旅行,不必在意目的地,在乎的是沿途的风景和看风景的心情。

很多人本来是一起走的,走着走着,就走散了,因为有人目标清楚,有人随波逐流,有人目标清楚的随波逐流。

就像《基督山伯爵》结局处伯爵所说,等待和希望,含括了人类的全部智慧。正是等待和希望的支撑,才让强者坚持到最后,直至冰雪消融,云开雾散。

 

回归A股曾经是是万达王老板、恒大许老板两位大佬的一致目标,至少2016年是这样的。

曾经的A股市场市盈率让在港上市的内地房企想哭:凭什么资产质量不差,市盈率低到令人发指。


 


1、万达分兵,柳暗花明

2016年新春年会上,王健林董事长唱到:“我要从南走到北,我还要从白从走黑。”

于是,2016年3月30日,在港上市的万达商业首次对外发布私有化要约意向,提出对在港上市的万达商业私有化。9月20日下午16时,登陆港交所637天的万达商业(03699.HK)正式退市,私有化的目的是要两年之内登陆A股市场。

风往北吹,王董事长走得好干脆。

三年坎坷,外人看险象环生。

2019年年会,连续两年王董事长没有再唱流行歌曲了,只写了一首《万达之歌》和掷地有声的几句话:“那些说万达海外要违约的人,恐怕永远要被打脸。”、“万达已走在正确道路上,我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。”

《西海情歌》中的雪山之巅温暖的春天似乎已经到来:

万达商管部分资产包拟在新加坡上市,募集资金约10亿美元,开国内房企海外之先河,商业地产运营融资的不二法门;

万达体育预计在7月26日正式登陆纳斯达克,代码为“WSG”。最高募资金额可达5.75亿美元。

2018年以来,万达集团先后在甘肃、潮州、沈阳、延安、四川投资,正式宣告了万达在文旅地产项目的回归。

 

曾经,回A股上市似乎是万达的华山一条路:港股私有化是找战略投资人借的钱,期限之前回A股市场没有成功要支付10%、12%的年化利息回购。

人算不如天算,万达2016年9月正式退市之后,2017年的“两会”期间,管理层对房地产的展现了一种全新的态度:不打压,而是鼓励,2017年在港上市的内房股呼啦啦的涨起来了。

融创、恒大、碧桂园三家动态市盈率2017年内最高到过36倍、56倍、24倍。

表面看,万达踩错了节奏。

但我认为没有对错,万达商业的私有化,底层逻辑就是他的价值观和战略判断,在于技术层面的考虑优于政策投机层面的考虑;此外,在于万达还能找到战略投资的融资支持。试想一下,如果2017年的政策没放松呢?

按照自己的判断去努力做自己的的事情,剩下的交给天意或者政策。要是拂了天意,再努力纠偏,这才应该是一个商人该有的态度,一如20年前在大连市长办公室里面一样。

无论是主动还是被动,减债之后,万达的分兵效果明星,多板块的协同效应已经牢固。

尽管商管和万达体育此番募资总额加一块也只有16亿美元,恒大4月份发两批海外债借新还旧就是30亿美金,但万达的方向和意义无疑是令人充满想象的。

 

爱好文体活动的老板们之间不知道有没有鄙视链,如果有,飚完歌技之后,王董事长会不会偶尔对总拿篮球比赛MVP的得分王许老板开玩笑:你玩的,都是我玩剩下的。

虽然是玩笑,但恒大许老板的确也是依样画葫芦,这么在做,攀上这条险绝的华山路。

 

2、恒大擂鼓,一等三年

万达正式退市之后,过了一个国庆假期,2016年10月3日,中国恒大和深深房(A股:000029;B股代号:200029)公告合作重组,简而言之,就是恒大地产借壳深深房回归A股。

三年来,恒大地产三轮增资完成后,战略投资合计向恒大地产投资1300亿元资本金,获得恒大地产经扩大股权约36.54%的权益,许老板控制的凯隆置业持有恒大地产约63.46%的权益。恒大地产继续为中国恒大的子公司。

当然,也是有对赌协议的,包括业绩要求和回购。

截止2019年7月18日,快三年了,恒大与深深房的重组还是没有结果。从2016年9月14日深深房为此第一次停牌至今,公告推迟复牌不知多少次了。

最新的中国恒大公告显示,因为与深深房的资产重组正在推进中,恒大7月份不派送股息,战略投资人的股息也要推到年底分派。

 

恒大地产到底能不能借壳回归A股市场,我们尝试分析一下各方的态度:

深圳市的态度:乐见其成

2016年围猎万科的时候,当时市场上有一种说法:恒大替市政府出手收集万科筹码,换取重组深深房的批准。恒大360亿元进场,290亿离场,持有的股份占比万科A的14.07%,完成受让后,深圳市国资委旗下的深铁集团所持有的股份占到29.38%,超过宝能系的25.4%。

不图小利必有大谋,相比起来,赞助中国足球花的那些钱都不算钱了。70亿亏掉,深圳市国资委的态度必然是明确支持的。

慈善也罢、足球也好、围猎万科帮人做嫁衣裳,背后的逻辑是一样的。

对于恒大借壳深深房之后的GDP和税源之争,这些都是小问题了,以恒大的高姿态,广州市和深圳市肯定能协商好,当然过程中不排除有本位主义思想的小插曲。

 

银保监会的态度:一边凉快去。

今年以来对于房企的间接融资渠道全面收紧:以5月份的23号文为代表,从银行的窗口指导到提高房贷利率;从房地产信托的窗口指导到海外发债只能借新还旧,明显是要掐断新增的间接融资渠道。

这时候,还想上市,直接融资?

鼓励直接融资是对科技型企业说的,不是对地产企业说的。

对地产企业说的话是“防止房地产金融化”。

这一轮虽然已经进入了的全球货币宽松预期,但这中间绝对不包括中国房地产行业。

哪怕外面滔天洪水,内地房地产业也要铁桶围城,固若金汤。

 


证监会态度:不让你上,何患无辞。

看三个具体现象:

第一、2019年2月,万达主动中止IPO审查。万达商管2016-2018年的降低地产开发比例的力度不可谓不大,效果不可谓不明显。2018年万达服务业收入1609亿元,占总收入的75%,房地产收入仅占25%。

第二、所有上市房企的定增再融资全部暂停,蓝光发展(600366.SH)、绿地控股(600606.SH)、泰禾集团(00732.SZ)等7家房企,其定增仍然在“已反馈”阶段,至今没有更新进展。定增已过会的4家:嘉凯城(000918.SZ)的定增早在2015年获证监会受理,新城控股(601155.SH)、泛海控股(000046.SZ)、中洲控股(000042.SZ)均在2016年被受理,但上述企业的定增方案至今还没拿到批文。

第三、只要和房地产沾点边,即便房地产明显非主营业务,想要定增,证监会的标配问题:“补充披露公司或子公司是否存在房地产业务”。

比如7月15日公告回复内容的英唐智控(300131.SZ)就被问询。

证监会的态度昭然若揭:和地产有关联的,IPO也好、再融资也好,想都不要想。

 

同行的态度:“你行你先上,你能上我也能上”

之前的万达商业是谋求A股上市的带头大哥,在对赌协议的2018年8月31日的deadline的要求下,王董事长无奈要当这个出头鸟,后面明目张胆的跟着一帮兄弟:富力地产、金辉集团、首创置业,包括恒大的重组,此外还有很多猫在暗处的房企。

谁料到王健林董事长转型分兵,不谋求A股上市了:去年引入新的战略投资人消化了之前那份对赌协议,马化腾携张近东、刘强东、孙宏斌联手入股340亿,投资方占股14%左右,协议要求万达商管集团要在2023年10月31日前完成上市,但没有规定上市地点,有业绩要求和未达标补偿条款,没有回购条款。

这下,大家都失去了标杆,那就换个目标盯着,恒大地产与深深房的重组就成了出头鸟了。

不患寡而患不均,“他能上为什么我不能上。”这些个房企大佬,谁能没有一点博弈的资源?

这就是宏观调控期内出头的房企的不幸与尴尬。

单就A股上市而言,调控大棒之下,万达前车不远,恒大覆辙难免。

一通战鼓擂三年,就算是如恒大这样的精锐,我认为也难免气馁。

而且世易时移,在金融市场从严监管、房产市场从严调控的当下,重回A股某种程度上也算一个鸡肋了,尤其是对于去地产化效果卓著的万达。

对于恒大和许老板,回归A股到底价值几何,算什么呢?三哥尝试解读一下。

 



3、恒大回A:等待与希望

在回A这条路上,恒大也在做着万达曾经做的过指定动作,引入战略投资、对赌、牺牲利润换时间等等。

能否做得好,我们看看两者之间的差异。

 

现在的万达除了房地产之外,商管运营、电影、体育都能独当一面了。540亿元的房地产收入也只有恒大的1/10。净干些轻资产的事情,为了保证和支撑商管的运营,才会做些重资产的活。

更重要的是,万达经历过压力测试,挺过来了,而且又走在前面了。

有时候你不能不承认有些人运气好,2017年的房地产企业都有钱,万达面对那一波压力时,变现极快。要是现在这个阶段,估计就算王总想要快速出手,也难。

 

相比于万达,恒大的差异主要是在两方面:

第一,是直接融资和逆周期的能力。

2018年,万达资本运作合同收入827亿元人民币,年内收回现金627亿元人民币。这些收入中,80%、约640亿元是股权资本运作,20%是资产转让。用一句流行的话就是,万达商管是能够穿越周期的。除了股权融资,其商业定产运营的直接融资,比如reits,也是令人艳羡的。

恒大引入战投,从资本绝对值上看,恒大的1300亿元明显大于万达的640亿元。但是这1300亿元全部用于地产板块,虽说恒大因此归还了1000亿的永续债,但其实还是换汤不换药的“永续债”,对赌压力或更甚于永续债。

主要原因还是地产体量太大,无论是规模还是负债。

直接融资和间接融资孰好孰坏,不做评价。

但是要是说抗风险、逆周期的能力,那指定是商业运营好、直接融资好。

 

第二,是转型的经验和难度。

万达对于文化产业和商业地产的布局很早,随着万达地产的腾飞而快速壮大:

2002年到2006年间,万达第一代产品是在省会等中心城市选择核心商业圈,建立商业盒子式产品,用来出租。

2006至2012年,以签约的方式建立城市综合体,以盒子+街区+高层的组合形式为主。上海、宁波的万达广场为代表。这个阶段,万达影院已经嵌入万达广场,是万达广场的一个重要组成部分。

数据来自王健林董事长年会讲话稿


反观恒大,目前能拿的出手的跨行业转型业务几乎没有。

其他的如童世界、养生谷以及大健康产业,单独看未必优秀;要是再与地产开发板块的体量比起来,那只能算是“过家家”了。

在港上市的恒大健康也未成气候,今年通过收并购进军新能源汽车行业,与其说是转型,不如说是投资。

因为有这两方面的差异,如果恒大能在2021年1月31日之前回归A股,那只能说,管理层有双重标准,这个概率非常小。

 

那么恒大何时回归A股呢?

三哥个人意见,这一轮调控期满才有可能。而本轮的调控应该是常态化了,跨度肯定是超过恒大对赌协议约定的deadline,2021年1月31日。

更有可能的是,恒大的新能源汽车业务先行在内地资本市场上呼风唤雨,毕竟这个才是政策支持的。

恒大回A到底图什么?

要是捅破窗户纸来看,恒大地产与深深房的重组预期,其实只是恒大的股价稳定器,尤其是在目前港股和A股的市盈率差距并不大的情况下。

何时回归不是最重要的,能不能回归也不是最重要的,关键是有这个希望,股价稳定的效果也就有了。

希望是个好东西。

对恒大来说,最重要的事情,是赶快找到一个房地产之外的支撑产业,这才是最好的稳定器,不但要快,而且要足够大。

如此,就能够捅破回不回A股这层窗户纸,扔掉这张似有若无、价值不高的旧船票,平稳过渡,给各方一个交代。

毕竟所有的投资最终都是价值投资,依靠回归A股和投机都是短期的功利行为,长远看还是不行的,无论是对于投资者还是恒大本身。

所以在对赌最后期限之前,恒大再学万达,依样画葫芦,引入新战投替换老战投也是极有可能的,以时间换空间。

如果替换不了,又不能按时上市,那就比较尴尬了。

祝福许老板和襁褓中的恒大的新能源汽车业务,还有一年多的时间,快快成长。

希望有一天,恒大集团也有像前几年的恒大足球那样的业务板块,那才是让人喜闻乐见的。



后话

《肖申克的救赎》中有两句台词:

“希望是美好的,也许是人间至善,而美好的事物永不消逝。”

“听我说,朋友,希望是件危险的事。希望能叫人发疯。”


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