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突发!楼市水龙头拧紧,下半年楼市凉凉了?
0人浏览 2019-07-19 10:24

最近收紧楼市资金水龙头的政策接二连三出台,先是上半年给开发商放水的信托被约谈警告了,这两天开发商境外融资也被限制了,开发商发行外债融到的钱只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。  

  其实我们之前就提醒过大家,银保监会主席痛批房地产业过度融资挤占了其他产业信贷资源,释放了收紧房地产融资的信号。   

 现在来看,监管部门是接连堵漏,收紧开发商融资渠道,我们知道,信托和海外发债是开发商比较依赖的两大融资渠道,今年上半年开发商那么有钱在多地拍出地王来,跟信托渠道融资太容易有一定关系。   

 根据信托业协会数据,截至2019年1季度末,信托里面约15%的资金投向了房地产,给房地产提供融资的余额达到2.81万亿元。其实2018年以来新增集合信托投向房地产的比例就快速上升,达到40%以上,今年更是进一步回暖。所以前不久22家信托公司被监管约谈,就是要给信托渠道的房地产融资刹刹车,控制新增规模。  

  信托融资收紧以后,开发商一看政策风向变了,赶紧通过海外发债融资,中原地产研究中心统计数据显示,7月份以来,15家房地产企业发布海外融资计划,融资金额超过百亿美元。所以这两天监管又赶紧堵海外发债这个漏洞,规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。   

 开发商抢着发债之下,融资成本也快速上升,今年一季度龙头房企海外发债的票面利率大多还低于6%,现在融资成本已经突破10%,有的中小型房企甚至不惜以15.5%的票面利率发债融资。     这背后就是各融资渠道收紧以后开发商真的开始缺钱了,现在融资对开发商来说,不只是正常的业务拓展的需要,借钱背后还有还债的巨大压力。现在开发商已经进入还债高峰期。Wind统计显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303亿元,偿还规模同比增加28.88%。    那么开发商们是怎么招来这轮严监管呢?可以说是NO ZUO NO DIE,主要是在各地疯狂拿地、拍地王惹来的。这轮监管除了全面收紧开发商融资以外,还重点针对之前拿过地王的开发商,拿过地王的开发商基本上很难通过公开市场融资了。  

  其实不光开发商融资收紧了,现在房贷利率也出现了上升的趋势。房贷利率水平在上个月达到2018年以来最低水平后,已经开始触底反弹。融360大数据研究院监测数据显示,2019年6月,全国二套房贷款平均利率为5.5%,环比上涨0.01%。像青岛、南京、成都、天津、苏州、福州、宁波等地的房贷利率平均水平均在6月份都有所上涨。   

 很明显,现在的风向就是适当给楼市降降温,防止泡沫越吹越大。那么这波严监管以后对下半年楼市有什么影响呢?估计不会像上半年这样出地王了,甚至开发商可能为了加快回笼资金而降价促销。

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