同花顺-圈子

富力的中年:“老房子着火”
0人浏览 2019-07-11 11:33

张爱玲借钱钟书的话说,中年女人再谈恋爱,就像老房子着火,烧起来没救。

7月6日,华泰汽车官方微博发布与富力地产集团达成战略合作的消息。双方将在新能源整车制造、智能网联及无人驾驶方面展开合作。未来还将加快布局东南亚等海外汽车市场。

考虑到华泰汽车今年以来欠薪停产、负债亏损的实际情况,这可能是富力集团又一次抄底布局。

富力地产这两年的动作,像极了那个风韵犹存的半老徐娘。

 

 

1、抄底万达,多买胭脂花牡丹?

以2017年收购199亿元收购万达的酒店资产包为代表,富力地产继续自己的自持物业之路。

回过头来看,孙宏斌是不是一个傻帽?

万达77个酒店资产包的价格,原来约定给孙宏斌的是335.95亿元,与富力李思廉董事长交易时,被砍到了199.06亿元。最终成交价格189.55亿元,买了73个酒店资产。六折。

孙宏斌最后接手的 13个文旅项目则由原来约定的295.75亿元,涨到了438.44亿元。

现场有人听见谈判会议室里面摔杯子的声音。

这个杯子是谁摔的?

孙宏斌不好摔也不会摔,毕竟两位都是前辈,而且孙总不会像他外在表现的那么性情。

李思廉占了大便宜也不会摔,倒像是王健林董事长的风格。

不就是现金流问题吗?融创一时拿不出那么多,万达现在被盯着没办法,便宜富力“乘火打劫”了,没办法归没办法,摔个杯子表明下态度。

这个价差的变化,一方面是两个资产包变现能力不同,文旅包快,酒店包慢。

奥地利学派讲的“时间偏好”的一个完美案例。

融创要快,代价高一点可以接受可以快速变现的文旅包涨价。

万达要甩,融创接手酒店包还得万达借钱给他,回款受影响。

富力要自持物业,也能借到现金,所以有压价的筹码。

看似富力赚到了,从336亿到199亿,直降137亿元。在富力的2017年报中也能看得出来,收购酒店溢价带来账面利润131亿元。

李思廉董事长足够聪明老辣,王健林董事长说“这种机会一百年只有一次”,绝对是满含无奈的肺腑之言。

这个世界上怎么会有傻子呢?尤其是地产圈的老板,都是踏雪无痕、刀尖舔血的主,无非是“延迟满足效应”的不同表征,各取所需罢了。

富力要吃眼前那颗酒店糖,孙宏斌要吃眼前的规模那块塘、王健林要的是“几个小时之后”再吃那块糖。

并购之后,富力地产持有的五星级酒店规模全球最大。

酒店分部对富力主要是两大贡献:

第一、2018年为富力地产贡献了70.3亿元的营收,这一块主要是现金流的贡献。可想而知卖掉这么个“印钞机”,王健林董事长是有多心痛。

第二、就是真金白银的利润:在除掉纸面的费用和收益后(折旧摊销以及议价收益),酒店分部为公司贡献的利润也是随着规模增加逐渐增加,从2015年的0.43亿元,逐步增加到2018年7.38亿元。

这就是富力的聪明之处,190亿收购了价值320亿的酒店,每年能带来70亿元的现金流和实打实的利润。

代价只是多付一些利息罢了。

如果把富力的酒店分部拆开了看,是个什么情况呢?

首先,即便是按照折旧摊销以及议价收益前利润7.38亿元,按照35倍的市盈率计算,酒店分部资产也只是258亿元,与384亿元的净资产相比,只能说富力地产酒店经营的利润有待提高,或者资产被高估了。

其次,如果把酒店分部的380亿元算成是净资产,拆分出去,那房地产开发业务的杠杆就更加可怕了。

所以我说,富力地产收购万达酒店资产包是不是占便宜,得两说。

看似账面上、实物资产层面占了便宜;而从经营角度来说,至少目前还不行,还得继续接受考验。

所以从这个角度,富力是小聪明。


 

2、自持物业:洗胭脂不耐看

富力地产一直对投资物业情有独钟,那么投资物业具体是个什么情况呢?

2018年末,290亿的投资物业总资产,租金收入11亿元。

运营中的188万平米,在建和和规划中的面积211万平米。

单独看,这也算是个不上不下的规模。只是如果和富力的住宅业务比起来,想通过这个来穿越周期恐怕也就是说说而已。

投资物业11亿元的租金收入,即便算上公允值盈利后只有10.7亿元的利润,你得知道,整个富力地产一年的利息支出就是88.4亿元。

就算把酒店加上,整个自持物业产生的利润也是杯水车薪。

 

再看看买了酒店给它的万达:

2018年万达商管集团实现收入376.5亿元;其中租金收入328.8亿元,同比增长28.8%;租金收缴率100%。

自持面积3586万平米,管理面积4587万平米。

万达商管是富力商业地产30倍的规模。

行文至此,请诸君想想,当时卖酒店资产包的时候,王健林董事长心里到底是个什么想法?

每次想到这里,我都会想到一个成语:假途伐虢。

晋献公想攻打虢国,需要借道虞国。大臣荀息和献公说:“这事得送礼,把垂棘之璧和屈地产的宝马送给虞公,他就一定会同意。”

献公不舍得:“这玉是传家宝,马是我的坐骑,不舍得啊,送了不借道怎么办?”

荀息说:“不要紧,如果他收了,就一定会借路给我们,再说了,把宝玉良驹送给虞国,就好像我们把这美玉从内府转藏到外府,把宝马从内厩牵到到外厩里。寄存在那而已,不要担心”。

于是晋献公就同意了,后来借道虞国,灭了虢国,班师回朝顺手灭了虞国,荀息把美玉宝马带回来给了献公。

这个故事,吕氏春秋有一句评价:“小利,大利之残也。”

尤其是看到往王董事长铿锵有力地说:“我什么企业都能丢,这个不能丢”、“很多企业一时干得挺好,但一个调整可能就没了,而商业中心50年、100年都还在,都能看得见,万达商管是万达的核心产业和核心现金流”。

商业中心和酒店本来是珠联璧合的一对,硬生生的拆散了,这是什么滋味。所以如果未来某一天,酒店资产重回万达我也不奇怪。尤其是在富力地产目前”慢而不稳”的态势下。

 


3、住宅业务:背人匀却胭脂泪

踩错节奏,忙中出错。

富力的住宅业务发力比政策红利期明显慢了半盘,除了全国性的布局慢了之外,海南可以说是一个极端写实的案例:布局好了,准备大干一场,迎头就是“限购”一盆冷水。

今年3月底,在富力2018年业绩说明会上,谈及海南市场,富力地产董事长李思廉表示政策将“松绑”。他认为:“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的。”

这句话背后传递的信息是,不着急,尽管富力在海南有300多万平米的权益土地储备:

从富力地产在海南土地储备面积的增加来看,富力地产并没有全盘接手海航地产的67万平米、作价57亿元的大英山项目。政策不松绑,富力的海南项目要卖10年。

如果说,海南项目是受政策影响,慢是被动的。

那么富力布局海外地产(马来西亚、柬埔寨、澳大利亚)项目则一定主动的战略选择,销售速度也是比较慢,按照目前的销售速度,也得一二十年才能开发销售完毕。

这届南洋人民不行,对房地产热情比我中华远逊矣。

 

至此,可以对富力地产下一个结论:

1、自持物业包括酒店,未成气候,有待观望。

2、住宅业务中:海南、海外两块慢,总土储占比12%,那么必然就要求其他地区的项目要更快。

3、自持物业重资产、住宅地产有大项目拖后腿。

 

因此,压力自然会来,是来自两方面的:第一要增加借款,第二、利率要上升:

截止2019年二季度末,富力地产本年新增借款320亿元,有息借款总额攀升至1952亿元。

富力今年以来发行的优先美元债券的加权平均利率8.509%,远高于去年末的5.74%的借款加权利率。

 



后话

富力地产自广州“旧改”而起,“广州每一个烟囱的倒下都有富力的功劳”,这句话用来形容曾经的华南五虎之首的富力毫不为过,如果富力的故事以美人归去、英雄退隐结束倒也别有一番滋味,那是一种“人已不在江湖,江湖却还有他的传说”的潇洒与骄傲。

最怕就是心有不甘,又想赢怕输,在这种纠结犹豫的心态下,人就特别容易犯错,我不是信口胡诌,这叫墨菲定律。

在想赢怕输的心态下,你的眼界、格局、动作必然会受到种种影响而不自知,最终带来一个你不想要的结果:

要么是过于谨小慎微,不敢越雷池半步,错失机会,就像前几年富力错失红利期,被超越、落下。

要么带点后悔和盲目的冲动,看人吃肉心急,抄底万达酒店、布局海南、海外地产项目、有息借债飙升背后的逻辑大概是一样的。

这不,7月6号,富力宣布和华泰汽车战略合作,又要进军汽车领域了。

钱钟书说过,上了年纪的人动了爱情,就如同老房子着火,不可救药。为啥?因为要把那些错过的遗憾和美好,都要重来一遍,是这个道理吧?

费尽胭脂画牡丹,翻新花样入时难。

这句话也是钱钟书说的。

 


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