同花顺-圈子

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，房地产市场实现稳定预期，各房企纷纷交出了自己的成绩单。

智通财经APP注意到，拥有完善城市布局以及优质土储的新一线房企正荣地产(06158)继续保持了业绩高弹性的优势。

7月5日，正荣地产发布公告，1-6月累计合约销售金额约为586.07亿元人民币(单位下同)，合约销售建筑面积约为380.75万平方米，合约平均售价约为每平方米15400元，已完成全年目标的45%。

就在同日，正荣地产发布首次获得境外银团贷款的公告，当日与恒生银行有限公司、中国民生银行股份有限公司香港分行、东亚银行有限公司、高盛(亚洲)有限责任公司及法国巴黎银行(透过其香港分行行事)五家银行签订融资协议，合计约1.2亿美元的双币种定期贷款融资，期限为3年。这无疑是其在新融资渠道拓展方面取得的一项重大突破，有助于公司债务结构的进一步优化。

从整个行业销售数据来看，房地产经历“小阳春”后，5、6月份中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。如克而瑞数据统计，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。6 月单月Top100 房企中近4 成房企销售金额同比下滑，整体销售表现不尽如人意。但仍有部分企业表现突出，以Top30 房企为例，月度销售同比增速超过30%的共有9 家。

因此，正荣地产的表现尚属优秀，从6月份单月的销售数据来看，该公司当月实现合约销售127.22亿元，环比增长19.9%，远超4%的TOP100行业水平。

从销售价格来讲，15400元/平方米的销售均价，与2018年全年均价相当，这与多家房企纷相降价促销形成鲜明对比，亦彰显正荣地产布局一二线市场战略的正确，同时亦与其产品策略相关——2019年前五月改善需求成为商品房市场的主导，67个样本城市三、四房产品合计占比超70%，而正荣恰以“改善大师·匠心正荣”为企业发展核心理念。

事实上，房地产公司的营销旺季及推新盘规模多放于下半年，随着下半年推盘的增加，其营收增速有望加快。

值得一提的是，销售规模、土储规模都达到行业TOP30，且业绩具备高弹性，同时业务聚焦于发展潜力的区域、城市，以及利润稳定、财务风控稳健的“新一线房企”，相比龙头房企增速的显著放缓，其对规模诉求最为强烈，力图实现梯队进阶，业绩增长颇为强劲。

数据显示，前6月销售增速较高的有旭辉(00884)以及龙光地产(03380)，分别同比增长34%、28%。

展望后市，国际大行仍看好下半年内房股，如近来野村发表研报表示，内地开发商6月销售超过预期，主要由于内地房地产推出了更多的新盘，去化率也大致维持在稳定的70%;大和证券也认为，内房销售保持良好，行业正在复苏轨道，其中一、二线城市表现或更佳。

回过头来看正荣地产，从区域布局来看，截至2018年底，该公司共计2456万平方米的土地储备平均成本仅为4491元/平方米，覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市，货值约4200亿元。其中，长三角区域土储占比为39.8%。

随着“长三角一体化”被提升到国家战略高度，在长三角地区拥有大量优质土储的正荣地产，未来也将在该区域占得先机。

如从今年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情况来看，长三角地区热度依旧，拿地金额同比增长29.4%，占比达40.1%，相对而言，环渤海及中西部地区拿地金额分别同比增长15.6%、5.9%，珠三角拿地金额同比下降15.7%。

此外，智通财经APP注意到，今年以来，受楼市调控影响，三四线城市销售承压，下半年，以三四线为主要市场的房企，面临的问题更加严峻。

克而瑞研究中心亦持同样观点，城市之间分化将会加剧，一二线回升势头有望保持，而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。

而从城市能级分类来看，截至2018年年底，正荣土储中一线城市占比为3.5%，二线城市占比为68.4%，强三线城市占比为28.1%。

鉴于目前一、二线城市表现更佳，正荣地产聚焦一二线的城市布局，意味着期下半年业绩前景确定性更强，盈利增长具备高弹性。

展望后市，房企2019年的销售节奏会紧跟不同城市的市场变化而调整，同时抓紧出货，争取更大主动权。对于业绩持续增长、财务稳健、回报率高的新一线房企如中国金茂、旭辉控股、正荣地产等，投资者可重点关注。