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历史性时刻!楼市 一语道破天机!| 檀楼市
0人浏览 2019-06-14 15:42

   Joseph Mallord,the grand canal,venice

  意外,意外,真意外!

  昨天(6月12日)撰文,预测6月科创板开板,想不到,时隔仅一天,历史性时刻就来了,科创板正式开板了!

  更让人意想不到的是,在宣布科创板开板的陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清的讲稿里,着墨最多的一块,并不是股市,而是楼市!

  股市喜气洋洋楼市忧心忡忡!

  科创板开罗,几位中国金融界最重量级人物,齐聚一堂,喜悦之情溢于言表。

  可轮到郭树清主席说楼市的时候,喜气不再,画风瞬间就变了!严肃,超乎寻常!

  6月13日,据澎湃新闻,郭树清主席在讲话中,关于楼市部分,最重要的内容如下:

  1、房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步下降,也助长了房地产投机行为。

  2、房子是用来住不是用来炒的。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。

  3、我国一些城市住户部门杠杆率极速上升,相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。

  挤占资源、难以持续、沉重代价、过度依赖、效率下降……稍微提炼一下,就能发现,用来形容房地产行业的形容词,都比较严厉,厚重。

  但其实,这可能只是中性的现象描述。

  不信?

  随手拈几个数据就知道,是不是客观事实。

  先说过度依赖。

  根据机构数据,中国房地产投资(不算消费)在GDP的占比长期保持在6%左右的水平,远高于日本、韩国。

  经济学里,有句话叫边际效应递减,目前房地产投资对GDP增速额拉动率越来越差,所以此前过度依赖,未来依赖会越来越难,过度无疑会成问题。

  从经济贡献来看,消费占比早就过了5成。而在消费里,房地产消费其实长期高居不下。

  据机构数据,截止2019年4月,以房地产贷款为主的居民中长期消费贷款占整个消费贷款的比例长期保持在75%以上,2019年4月为78%;

  最新央行的数据,前5个月居民中长期贷款新增2.27万亿,相比于2018年的历史峰值2.03万亿,又多了2400亿!

  更让人有点意外的是,2019年前三个月,原本居民中长期贷款占全部新增贷款的比重已经降到3成,但4月份以来,居民中长期贷款在整个贷款的比重又开始攀升,4月比重是51.5%,5月则是56.1%。

  再来看看难以持续。

  难以持续一方面是对经济的贡献,这点刚才说了,另一方面是居民的债务水平,不可能一直跟着房价和房产走。

  5月28日,社科院公布了一份中国杠杆率报告,报告显示,我国居民的杠杆率在持续攀升。截止2019年3月,已经达到54.28%。

  杠杆率54.28%,就绝对值而言,其实不算太高,据BIS和机构的数据和日本差不多,离美国差距还很大。

  但问题出在,居民的杠杆率上升速度是主要经济体里最快的。

  目前,中国家庭的资产里,房产占比基本都在60%以上,西南财经大学的数据显示,中国家庭资产中,房产占比接近80%!

  鸡蛋不能放在同一个篮子里,其他国家房产配置一般都在30%左右,中国80%的水平,不但绝无仅有,而且几乎不可能没有提高空间了。

  挤占资源上,居民中长期贷款用于买房算是一种挤占。

  银行把钱主要借给房企,不能用于实体经济,也算一种挤占。

  截至去年末,33家已披露年度业绩的上市银行涉房贷款余额合计28万亿元,在总贷款中的占比接近32.7%。细分行业占比第一。

  融360数据,主要上市银行贷款结构中,房地产行业占比余额是少有的连续两年增长的,且2018年占比增速非常惊人,是全部细分行业里,唯一一个增长1%的。

  上面从不同角度,简单摘取了几个数据,效果就已经很惊人,如果还原全貌,像郭树清主席一样,有更全面详实的数据,结果可能更加叹为观止。

  不过好在,5月以来,监管层已经加大力度在楼市主要参与群体的治理上。

  5月17日,中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,重点控制房企违规融资。

  效果立竿见影!

  据同策研究院数据,今年5月,40家上市房企完成融资367.99亿元,环比4月,大幅降低52.07%。其中,公司债共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%;其他债权融资也出现较大幅度下滑。

  库银紧缩,主要上市房企,也放缓了拿地的步伐。

  今年5月,恒大新增土地价值为18亿元,比前4个月的平均值下降63%;新城、中海的降幅则超过80%。

  最近,眼见部分城市住宅不火,土地火,监管层面开始有针对性的场外指导。

  据媒体报道,旭辉、中铁建等五家地产商拿地相对激进的房企,被监管层暂停了债券、ABS融资。

  旭辉集团相关负责人回应,尚未收到任何相关的书面通知。

  但实际上,旭辉已经暂停拿地。

  房企受控,“客户端”也在积极调控,只不过方向不唯一,稳字打头,进可攻,退可守。

  苏州涨得太多,超过住建部10%红线,就会加码严控。现在苏州公开表示自己的底线的上涨5%,这决心之大,可昭日月。

  还有些地方,库存压力比较大,就有可能松一松,微一微。像南京高淳就是如此。

  另外,其实调控房贷利率是最有效地市场操作。

  合肥、南京、南宁等多地都做出了提高房贷利率的举措。

  6月12日,融360公布数据,2019年5月,全国首套房贷款平均利率为5.42%,较4月环比下降6BP,已经连续6个月下降,且创2018年以来新低。

  如果单看新低、连降6个月,可能以为楼市大利好。

  (图片来自檀香张灿)

  殊不知,现在整体的市场利率都在往下走,房贷利率的下降幅度,相对是比较慢的;而且,随着更多热点城市房贷利率逆势上调,连降6个月,可能成为绝唱,利好出尽是利空。

  房贷利率和市场利率,同源不同理,没人管的时候,方向一致,有人管的时候,分道扬镳是必然。

  何况,郭树清主席说了,不能让房地产金融挤占信贷资源,那怎么办呢?

  给实体经济降资金利率的同时提高房地产相关的利率,无疑是最佳选择!

  还是那句话,未来20年,“推股抑楼”,不信,走着瞧!

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