同花顺-圈子

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　　最近，房企融资公告密集发布，房企融资松绑的言论一时四起。

　　据统计，11月以来，超30家房企发布融资信息总规模超千亿，更有4家房企获得合计500亿的信托授信，房企老大碧桂园拟发行100亿公司债，房企年底对资金的“饥渴”程度可见一斑。

　　种种迹象似乎显示房企融资没有之前那么难了，市场甚至出现了融资松绑论，事实真的是这样吗？证券时报.券商中国记者采访了多位业内人士，他们给出了四大真相：

　　真相一：尽管房企融资公告密集发布，但实际发行量没那么多；

　　真相二：11月融资总额触底反弹但仍处低点，很难形成上行趋势；

　　真相三：房地产信托反弹属于恢复性调整；

　　真相四：监管目标是房地产金融的稳定，融资松绑论实属夸张，明年3季度前房地产政策和市场难以松动，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。债市融资仅限于归还债务，不会增加房企现金流。真相一：融资公告密集发布，实际发行量并不多

　　近期，房企融资公告密集发布。据中原地产研究中心统计，11月以来，超30家房企发布融资信息总规模超过千亿。

　　“最近一段时间房企融资出现井喷现象，当然这个融资千亿的统计里面包括了拟发行的、已经受理的、已获准发行的等所有融资信息，体现了年末房企融资需求增加，同时融资难度比3季度之前相对宽松了。”中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者说。不过，据同策研究院统计，11月房企密集发债，但计划、核准阶段的发债数量较多，实际发行量并没有那么高。

　　据同策研究院监测，11月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比上涨28.85%。继9月、10月融资金额连续下滑后，11月融资总额有所反弹，涨幅明显。

　　从融资方式看，公司债的融资金额最多，为210.28亿元，环比上涨8.05%，占房企融资总量的41.56%；其他债权融资方式排名第二，融资总额为91.69亿元，环比上涨16.21%，占比18.12%；第三名是境内银行贷款融资，为86.34亿元，环比上涨64.18%，占比17.07%；第四名是信托贷款融资，为73.6亿元，环比上涨62.30%，占比14.55%；中期票据融资总额排名第五，为43.42亿元，占比8.58%。

　　在公司债中，境外发行规模为131.778亿元，境内发行规模为78.5亿元，境外发行规模明显大于境内，但融资成本也更高。在已披露的数据中，11月融资成本最高的是中国恒大附属景程有限公司增发的10亿美元于2020年到期的优先票据，利率为11%。值得注意的是，10月该公司发行的5.9亿美元于2023年到期的优先票据，利率高达13.75%。而11月融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%；其次是万科于2018年11月14日发行的第二期中期票据，融资规模20亿元，利率4.03%。真相二：融资总额仍处低点，很难形成上行趋势

　　对于11月40家典型上市房企融资总额触底反弹的原因，同策咨询研究中心总监张宏伟接受券商中国记者采访时说：“从我们监测的公告数据看，10月40家典型上市房企融资总额是20多个月以来的最低值，可能10月压的部分需求没有释放，放到11月才发出来，但即使11月有所反弹，与过去十几个月相比，仍是低点。”

　　张宏伟认为，总体来看，现在还不是房企融资渠道宽松的时间点，11月触底反弹后，12月这个趋势很难上行。因为一方面银行之前放的贷年底要收回，金融机构会加紧协调企业还债，12月是收的阶段，很难再放；另一方面与房地产有关的贷款额度到12月基本用完了，尤其是今年银行对放贷额度控制比较严格，在调控大背景下，特别是市场有下行趋势，金融机构放贷也更加谨慎。真相三：房地产信托反弹属于恢复性调整，有公司主动缩减业务

　　值得注意的是，在同策研究院统计的11月40家典型上市房企完成的共计505.92亿元融资总额中，信托贷款融资为73.6亿元，环比上涨62.30%，占比14.55%。虽然融资占比排名第四，位于公司债、其他债权融资、境内银行贷款融资之后，但是与10月相比，融资规模猛增超6成。

　　对于信托贷款环比猛增的原因，张宏伟认为，这也是因为10月基数比较低，部分需求压到11月释放了。

　　某信托公司有关负责人对券商中国记者表示，4季度尤其是10月以后，国家社会融资规模增速降低了，监管部门可能希望这一指标能恢复到应有的水平，通过窗口指导的方式对信托公司自己和银行通过信托公司发放贷款有转向鼓励的意思了，这种情况下，经济结构中资金需求比较大的还是房地产，所以当大家允许走这条路时，就走成了房地产融资，但是信托公司贷款的合规条件与银行是趋同的，一直比较严格。另外，与年底房企要进行各种结算，资金需求比较大，而其他能够发放贷款的渠道额度饱和了，就通过信托渠道走了一些等有关，应该说这是恢复性的一种调整。

　　“房地产融资渠道受限，债券市场投资人认可度不高，逼着有些房企走结构性产品，做信托做非标，大部分信托产品的买家都是银行。”某证券公司固收分析师对券商中国记者说。

　　虽然今年房地产信托融资规模比去年有所增加，但是也有信托公司今年对房地产行业不看好，主动压缩业务。某信托公司人士告诉证券时报记者：“除了几个核心客户外，我们公司房地产通道基本都停了，也是响应监管号召，主动降规模，调整战略。现在监管对房地产公司有额度要求，变相控制了规模。不过，房地产一直是信托的主要战场，想压也不容易，信托公司收入来源还是靠房地产，没有其他行业能承受这么高的成本，有的项目成本高达13-15%。”真相四：融资金额杯水车薪，融资松绑论实属夸张

　　11月以来，不仅房企发债信息密集发布，还有4家房企获得合计500亿的信托授信，更有碧桂园拟发行100亿公司债的申请已受理，种种迹象似乎显示房企融资没有之前那么难了，但这是否意味着房企融资松绑了？

　　“年末房企融资需求增加，同时融资难度比3季度之前相对宽松了，这与政策层面有关系，11月全国没有城市加码调控政策，政策已经见底了，但市场何时见底还不好说，调控的目标是保持市场平稳，而监管部门也在维持资金平衡。”张大伟说。

　　某销售排名前十的房企人士对券商中国记者表示，债市融资仅限于归还债务，不会增加房企现金流，不会让房企有多余的资金抢地王。同时，信贷供应的流向与额度依然会严控，进入房地产的资金不会更多，也不会减少。证券市场IPO与再融资会继续严控，维持合意的房企资金松紧度。监管目标是房地产金融的稳定，确保房地产市场的稳定。

　　“大部分债务募集用途是借新还旧，如果这个债只是用来滚存量的话其实没有什么扩张，可能考虑如果房企一旦还不上钱出现违约，对市场影响比较大，只是让它存量债务在滚的状态，并没有新增，如果发债是为了新增项目，那可能是融资支持的状态，但这种情况比较少。因此不能说明更多资金流向房地产了，只能说通过外部融资工具支持企业把债务滚下去，是流动性方面支持，但是不支持企业扩张。”某证券公司固收分析师对券商中国记者说，有些企业虽然获得上交所或深交所给的发债额度，但市场认可度还要看，很多企业是发不出来的状态。

　　尽管房企融资规模增加，但是相对于一年成交13万亿的房地产行业来说，几百亿的融资规模只是杯水车薪。张宏伟认为，现在是行业普遍资金紧张，资金面最宽松的2016年下半年，当时房企发债50亿、100亿甚至200亿都很正常，而且融资成本非常低。现在很多债务开始到期要还了，房企回款难，资金压力大，只能借新还旧。“融资松绑论实属夸张，明年3季度前房地产政策和市场难以松动，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。”他说。